// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 21.11.2018
Vyúčtování poskytovaných služeb v případě pronájmu nemovitosti jako celku
I. Ustanovení § 2251 odst. 1 o. z. a § 2303 o. z. se sice týkají nájmu bytu a nájmu prostoru sloužícího k podnikání, ale ve smyslu § 10 odst. 1 o. z. je lze vztáhnout i na případy, kdy je nemovitost pronajata jako celek, poskytuje-li pronajímatel spolu s nájmem i služby. V důsledku toho je možné ohledně požadavků na obsah vyúčtování služeb vycházet ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
II. Důkazní břemeno leží na tom účastníku řízení, který z existence určitých skutečností (v tomto případě z řádného vyúčtování služeb a energií) vyvozuje pro sebe příznivé právní důsledky; jde o toho účastníka, který existenci těchto skutečností také tvrdí.
Uvedené závěry promítnuté do dané věci znamenají, že žalobce (pronajímatel) nese břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně předložení vyúčtování a správnosti údajů v něm uvedených, tedy jaká byla spotřeba žalované (nájemkyně) u jednotlivých služeb a z jakých podkladů a jakým způsobem jí účtoval úhradu za ně, žalovanou pak tato břemena stíhají ohledně případných námitek k řádnému vyúčtování (zde u tvrzení, že odvoz splaškových vod nebyl prováděn řádně).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5212/2017, ze dne 28. 8. 2018
Dotčené předpisy:
§ 10 o. z.
§ 2201 o. z.
§ 2251 o. z.
§ 2303 o. z.
§ 7 zák. č. 67/2013 Sb.
Kategorie: nájem; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobce se žalobou podanou dne 14. 12. 2015 u Obvodního soudu pro Prahu 2 domáhal zaplacení částky 58 041,73 Kč. Žalobu odůvodnil zejména tím, že nájemní smlouvou uzavřenou dne 30. 7. 2012 pronajal žalované tam specifikované nemovitosti a že za období od 31. 3. 2014 do 31. 3. 2015 mu žalovaná dluží z titulu úhrad za energie a služby spojené s užíváním předmětu nájmu žalovanou částku, která jí byla účtována proporcionálně s ohledem na režim předchozí dohody o narovnání ze dne 3. 7. 2014, týkající se období od 1. 8. 2012 do 31. 3. 2014.
Obvodní soud pro Prahu 2 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 20. 10. 2016, č. j. 19 C 324/2015-81, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Z provedených důkazů zjistil, že žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemkyně uzavřeli dne 30. 7. 2012 smlouvu o nájmu hotelového komplexu C. (dále jen „nájemní smlouva“) s tím, že nájemní poměr byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem 1. 8. 2012 s dvanácti měsíční výpovědní dobou a nájemné bylo dohodnuto v částkách postupně se zvyšujících (čl. IV bod 1. nájemní smlouvy) a mělo být hrazeno vždy nejpozději do patnáctého dne příslušného kalendářního měsíce (čl. IV bod 2. nájemní smlouvy). Dále bylo ujednáno, že nájemkyně je povinna hradit měsíční zálohy na služby dle zálohových faktur vystavených pronajímatelem, s tím, že zálohy mají být hrazeny nejpozději do posledního dne měsíce předcházejícího, kterého se úhrada zálohy týká, a vyúčtování záloh má být provedeno nejpozději do čtrnácti dnů po obdržení konečného vyúčtování dodavatele, nejpozději do 30. 5. následujícího roku. Zároveň bylo dohodnuto, že nájemkyně je povinna hradit v plném rozsahu veškeré náklady spojené s dodávkami elektrické energie a plynu, a to přímo dodavatelům a poskytovatelům těchto služeb a energií (čl. IV bod 3. nájemní smlouvy). K nájemní smlouvě byl uzavřen dne 15. 7. 2014 dodatek č. 1, kterým byla mimo jiné nahrazena věta druhá čl. IV bod 3 nájemní smlouvy tak, že se nájemkyně zavazuje hradit pronajímateli platby na základě měsíčně vystavovaných zálohových faktur podle kalkulačního listu a tyto zálohy jsou splatné nejpozději do patnáctého dne příslušného kalendářního měsíce. Ohledně dlužných plateb za služby a energie za období od 1. 8. 2012 do 31. 3. 2014 byla dne 3. 7. 2014 uzavřena dohoda o narovnání. Dále soud prvního stupně zjistil, že žalobce vystavil za vyúčtování služeb a energií za hotel a kavárnu v zámeckém areálu C. za období od 31. 3. 2014 do 31. 3. 2015 žalované dne 5. 6. 2015 fakturu č. 250330 na celkovou částku 69 949 Kč, která sestávala z částky 11 907,27 Kč za vodné a stočné, z částky 14.260,85 za spotřebu propan butanu, z částky 28.687,13 Kč za spotřebu zemního plynu a z částky 15.093,75 Kč za odvoz splaškových vod. Z této částky žalovaná uhradila pouze 11 907,27 Kč za vodné a stočné, zbytek částky, tj. 58 041,73 Kč rozporovala s tím, že nebyla doložena skutečná spotřeba vyúčtovaných energií. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně dovodil, že i přes výzvu a poučení soudu podle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (dále jen „o. s. ř.“) žalobce neuvedl tvrzení a důkazy k prokázání důvodnosti a výše požadovaného nároku, zejména nepředložil pravidelná měsíční vyúčtování nájemného a služeb vystavená v daném období podle čl. IV bod 3 nájemní smlouvy ve znění dodatku č. 1 (včetně kalkulačního listu), ani řádné vyúčtování spotřebovaných energií. Uzavřel, že žalobce neunesl své břemeno tvrzení a břemeno důkazní, a žalobě nevyhověl.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 5. 4. 2017, č. j. 28 Co 60/2017-110, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 58 041,73 Kč vše do patnácti dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (výrok II.). Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně a na rozdíl od něj dovodil, že faktura č. 250330 ze dne 5. 6. 2015 je (řádným) vyúčtováním za spotřebované služby a energie v pronajatých nemovitostech za období od 31. 3. 2014 do 31. 3. 2015 (s odůvodněním že „je průkazným účetním záznamem podle zákona o účetnictví č. 67/2013 Sb.“) a že žalovaná ani přes jeho výzvu a poučení ve smyslu § 118a o. s. ř. neuvedla žádná tvrzení ani nenavrhla důkazy, kterými by správnost vyúčtování zpochybnila.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 o. s. ř. Konstatovala, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného a procesního práva (zda jde o řádné vyúčtování úhrad za energie a služby spojené s užíváním nemovitostí, je-li vyúčtování provedeno v rozporu se smlouvou, zda je správné přenesení důkazního břemene a břemene tvrzení ohledně povinnosti provést řádné vyúčtování na žalovanou), při jejichž řešení se odvolací soud v konečném důsledku odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Dovolatelka s poukazem na ustálenou judikaturu předně namítala, že vyúčtování musí v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou obsahovat skutečnou výši nákladů na jednotlivé služby a spotřebovanou energii v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, odkazujíc v této souvislosti na analogické použití § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. Proto mělo být dovolatelce předloženo vyúčtování včetně uvedení celkové výše měsíčních záloh tak, aby se jednalo o částku zřejmou a kontrolovatelnou, protože jen řádné vyúčtování bylo způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku. Dále nesouhlasila s přesunutím důkazního břemene a břemene tvrzení v její neprospěch odvolacím soudem, neboť důkazní břemeno ohledně prokázání řádného vyúčtování leželo na žalobci. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
K dovolání podal žalobce vyjádření, ve kterém se zcela ztotožnil s rozhodnutím odvolacího soudu a navrhl, aby dovolání bylo odmítnuto.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2. zákona č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání žalované projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (dále jen „o. s. ř.“).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je podle ustanovení § 237 o. s. ř. přípustné, neboť dovolatelka obsahově vymezila otázku hmotného a procesního práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Souzenou věc je třeba posuzovat podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a to s ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 tohoto zákona.
Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
Podle § 2251 odst. 1 o. z. věta druhá, část před středníkem, společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.
Podle § 2303 o. z. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.
Uvedená ustanovení se sice týkají nájmu bytu a nájmu prostoru sloužícího k podnikání, ale ve smyslu § 10 odst. 1 o. z. je lze vztáhnout i na případy, kdy je nemovitost pronajata jako celek, poskytuje-li pronajímatel spolu s nájmem i služby. V důsledku toho je možné ohledně požadavků na obsah vyúčtování služeb vycházet ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a který v § 7 odst. 2 stanoví, že poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Obdobným způsobem totiž náležitosti vyúčtování služeb definovala i dále uvedená judikatura.
Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí formuloval náležitosti vyúčtování služeb spojených s nájmem (obvykle bytu či nebytového prostoru, ale tam uvedené závěry lze z důvodů uvedených shora použít i v daném případě nájmu hotelového komplexu sestávajícího z hotelu a kavárny). Ve všech případech platí (nezávisle na tom, zda je vyúčtování prováděno na základě smlouvy nebo právního předpisu), že řádné vyúčtování služeb musí obsahovat minimálně cenu a množství dodané služby (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4742/2010), že každé (případně poskytnuté) zálohové plnění je třeba vypořádat a že nájemce musí obdržet informace, na jejichž základě bude schopen rozpoznat, zda požadovaná úhrada odpovídá spotřebě či způsobu výpočtu spotřeby, aby mohl posoudit správnost výpočtu. Podmínkou splatnosti nedoplatku za služby pak je, že vyúčtování bylo řádně provedeno a nájemce s ním byl seznámen (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 21 Cdo 803/2002, ze dne 24. 6. 2009, sp. zn. 26 Cdo 2471/2007, ze dne 11. 8. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1814/2009, či ze dne 17. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5417/2016).
V projednávané věci ve smlouvě o nájmu ze dne 30. 7. 2012 ve znění dodatku č. 1 ze dne 15. 7. 2014 bylo stanoveno nájemné s tím, že v něm nejsou zahrnuty náklady na služby a dodávky energií. Ohledně nich měl žalobce fakturovat měsíční zálohy dle kalkulačního listu a tyto zálohy byl povinen vyúčtovat nejpozději do čtrnácti dnů po obdržení konečného vyúčtování dodavatelů, nejpozději do 28. 2. následujícího roku (viz dodatek č. 1). Žalobce však kalkulační list nevystavil, měsíční zálohy nefakturoval a v důsledku toho žalovaná žádné zálohy nehradila. Proto byl žalobce po obdržení vyúčtování od jednotlivých dodavatelů povinen provést řádné vyúčtování služeb a energií spojených s užíváním předmětu nájmu za žalované období. Protože nájemní smlouva ani dodatek č. 1 neupravovaly postup při přeúčtování těchto služeb, bylo třeba vycházet ze skutečné spotřeby jednotlivých komodit žalovanou. Pro úplnost lze dodat, že ani ve smlouvě o narovnání ze dne 3. 7. 2014 nebyl žádný „ proporcionální režim“ na úhradu služeb žalovanou pro následující období sjednán, neboť podle jejího obsahu se žalovaná pouze zavázala uhradit konkrétní částky za dlužné služby za předcházející tam vymezené období.
Ve světle výše uvedené judikatury týkající se náležitostí vyúčtování služeb závěr odvolacího soudu o řádném vyúčtování služeb a spotřebovaných energií účetním dokladem – fakturou č. 250330 – neobstojí, neboť uvedená faktura obsahuje pouze požadované částky na úhradu jednotlivých energií a služeb, ale není z ní zřejmé, na základě jakých podkladů a jakým způsobem byly jednotlivé částky vyčísleny. V projednávané věci proto bude třeba posoudit, zda za řádné vyúčtování lze považovat uvedenou fakturu spolu s dokladem nazvaným „Podklady k fakturaci za dodávku služeb a energií za období 31. 3. 2014 – 31. 3. 2015 pro hotel a kavárnu ve C.“ ze dne 5. 6. 2015 (č. l. 56), a to s přihlédnutím k námitkám, které proti němu žalovaná vznesla v dopisech ze dne 25. 6. 2015 (č. l. 23) a ze dne 24. 7. 2015 (č. l. 25). Pouze řádné vyúčtování totiž může přivodit splatnost vyúčtovaného nedoplatku.
Odvolací soud rovněž nesprávně přenesl důkazní břemeno a břemeno tvrzení ohledně řádného vyúčtování za provedené služby a spotřebované energie na žalovanou. Judikatura Nejvyššího soudu je konstantní v názoru, že důkazní břemeno leží na tom účastníku řízení, který z existence určitých skutečností (v tomto případě z řádného vyúčtování služeb a energií) vyvozuje pro sebe příznivé právní důsledky; jde o toho účastníka, který existenci těchto skutečností také tvrdí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 257/97, uveřejněný v časopise Právní rozhledy č. 7/1998). V závislosti na hypotéze právní normy má každá ze stran sporného řízení zcela samostatnou povinnost tvrzení a důkazní povinnost a tedy z toho vyplývající odlišné a zcela samostatné břemeno tvrzení a důkazní břemeno (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 10. 10. 2002, sp. zn. 21 Cdo 46/2002, a ze dne 18. 12. 2003, sp. zn. 21 Cdo 1241/2003). Postavil-li odvolací soud své rozhodnutí ve věci na nesprávném posouzení důkazního břemene, jde podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu o případ nesprávného právního posouzení věci ve smyslu ustanovení § 241a odst. 1 o. s. ř. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 3. 1999, sp.zn. 22 Cdo 1156/98, uveřejněný v časopise Právní rozhledy č. 6/1999).
Uvedené závěry promítnuté do dané věci znamenají, že žalobce nese břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně předložení vyúčtování a správnosti údajů v něm uvedených, tedy jaká byla spotřeba žalované u jednotlivých služeb a z jakých podkladů a jakým způsobem jí účtoval úhradu za ně, žalovanou pak tato břemena stíhají ohledně případných námitek k řádnému vyúčtování (zde u tvrzení, že odvoz splaškových vod nebyl prováděn řádně).
Ze shora uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadené rozhodnutí zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř.) a podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. mu věc vrátil k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Autor: -mha-