// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 29.10.2018

Smlouva o ubytování jako spotřebitelská smlouva

I. Uzavře-li smlouvu o ubytování na jedné straně podnikatel, tj. ubytovatel, jehož obchodní činností bude poskytování těchto ubytovacích služeb, a na druhé straně osoby chtějící se ubytovat na přechodnou dobu, tedy bude-li smlouva o ubytování uzavřena mezi podnikatelem a nepodnikatelem, půjde o spotřebitelskou smlouvu.

Protože posuzovanou smlouvu uzavřela žalobkyně jako podnikatelka pronajímající ubytovací sekce studentům a žalovaní ji neuzavřeli ani v rámci své podnikatelské činnosti, ani v rámci výkonu svého povolání (jednalo se o studenty, kteří si chtěli zajistit ubytování na část svého studia), měla smlouva charakter spotřebitelské smlouvy.

II. V posuzované věci je ujednání o možnosti ubytovaných vypovědět smlouvu o ubytování jen s šestiměsíční výpovědní dobou ujednáním nepřiměřeným ve smyslu § 1813 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2666/2017, ze dne 25. 7. 2018

vytisknout článek


Dotčené předpisy:
§ 1 odst. 2 o. z.
§ 577 o. z.
§ 1810 o. z.
§ 1813 o. z.
§ 1815 o. z.
§ 2330 o. z.
§ 2331 o. z.

Kategorie: ostatní; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Krajský soud v Ostravě (soud odvolací) rozsudkem ze dne 2. 12. 2016, č. j. 11 Co 351/2016-106, potvrdil rozsudek Okresního soudu ve Vsetíně – pobočky ve Valašském Meziříčí (soud prvního stupně) ze dne 25. 5. 2016, č. j. 19 C 76/2016-76, jímž zamítl žalobu o zaplacení částky 78.617 Kč s tam specifikovaným (smluvním) úrokem z prodlení a uložil žalobkyni zaplatit žalovaným náklady řízení ve výši 57.878 Kč, současně uložil žalobkyni zaplatit náklady odvolacího řízení ve výši 13.932 Kč.

Za správná považoval mj. zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně (ubytovatel) jako vlastník budovy v Brně na ulici P., v níž poskytuje prostory pro ubytování, uzavřela s žalovanými (ubytovaní - studenti) dne 11. 9. 2014 smlouvu o ubytování č. (dále též jen „Smlouva“) na dobu od 15. 9. 2014 do 31. 8. 2015, jejímž předmětem bylo jejich ubytování v ubytovací sekci (č.) o velikosti 67 m2 včetně jejího základního vybavení a příslušenství, s tím, že (podle dodatku ke Smlouvě) budou žalovaní platit za ubytování a stanovené služby 9.000 Kč měsíčně a 2.000 Kč měsíčně jako zálohu na dodávku energií, vodné, stočné, teplou vodu, která bude 2x ročně vyúčtována. Sjednali si mj., že ubytování zaniká: 1. uplynutím sjednané doby (tj. 31. 8. 2015), 2. výpovědí ubytovaného se šesti měsíční výpovědní dobou, 3. nemožností plnění, 4. výpovědí ubytovatele bez výpovědní doby podle § 2331 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“), pokud ubytovaný i přes výstrahu hrubě porušuje dobré mravy nebo jinak porušuje právní nebo smluvní povinnost, a 5. že za hrubé porušení povinností ubytovaným (bez požadavku předchozí výstrahy ubytovatele) se „vždy považuje prodlení s úhradou ceny za ubytování, služeb, energií nebo jistoty po dobu více jak 15 dnů, přenechání ubytovacího prostoru nebo jeho části k ubytování třetí osobě, vandalismus, fyzické násilí, porušení povinností pod vlivem alkoholu, omamných nebo psychotropních látek“. Dále si sjednali, že Výpověď musí být písemná, při výpovědi ze strany ubytovaného je ubytovaný povinen uhradit ubytovateli škodu ve výši 11.000 Kč (cena za ubytování za jeden kalendářní měsíc) jako odškodnění ubytovatele za vzniklou újmu předčasným ukončením ubytování ve smyslu § 2330 odst. 2 o. z. a stejnou náhradu škody uhradí i v případě „odstoupení od smlouvy“ ze strany ubytovatele podle výše uvedeného bodu 4. Dále jsou ve Smlouvě upravena práva a povinnosti ubytovaných i ubytovatele, včetně povinnosti zaplacení smluvní pokuty, a to jde-li o ubytované prakticky za všechna porušení jejich povinností s tím, že zaplacením smluvní pokuty není dotčen nárok ubytovatele na náhradu skutečně vzniklé škody ani na zaplacení úroku z prodlení ve výši 0,1% denně; jde-li o ubytovatele pak pouze v jednom případě – při neoprávněném vstupu do ubytovací sekce (do 10 dnů od prokázání neoprávněnosti vstupu). Smlouva obsahuje i prohlášení stran, že předmět smlouvy není poskytován za účelem zajištění bytových potřeb ubytovaných a že ubytování je poskytováno jako dočasné. Dále zjistil, že žalovaní zaplatili sjednanou jistotu ve výši 11.000 Kč. Dopisem ze dne 24. 4. 2015 (dále též jen „Výpověď“) žalovaní sdělili žalobkyni, že k 31. 5. 2015 smlouvu ve smyslu ustanovení § 2331 ve spojení s § 2227 o. z. vypovídají, neboť pro zvýšenou vlhkost vzduchu, intenzivní rosení oken a vyskytující se plíseň není pronajatý prostor způsobilý k ubytování, a vady nebyly zcela odstraněny, ačkoliv na ně upozornili. Zároveň jí sdělili, nechť zaplacenou jistotu ve výši 11.000 Kč považuje za zaplacenou cenu ubytování za květen 2015. Žalobkyně přípisem ze dne 6. 5. 2015 žalovaným sdělila, že s Výpovědí nesouhlasí a považuje ji za účelovou. Žalovaní platili ubytovací poplatek ve výši 11.000 Kč do konce dubna 2015, zaplacenou jistotu jim žalobkyně nevrátila. Žalobkyně dále požadovala za opravu stěn (výmalbou) při ukončení smlouvy1.210 Kč.

Shodně se soudem prvního stupně posoudil odvolací soud uzavřenou Smlouvu jako smlouvu spotřebitelskou, neboť na jedné straně vystupuje žalobkyně jako podnikatelka a na druhé straně žalovaní jako spotřebitelé. Podle § 1813 o. z. (ustanovení § 1810 – 1819 o. z. se vztahují na všechny spotřebitelské smlouvy, tedy i na smlouvu o ubytování) jsou zakázána všechna ujednání, která zakládají významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. Měl za to, že ujednání účastníků o šestiměsíční výpovědní době pro ubytované, tedy ujednání odchylné od § 2330 odst. 1 o. z. (který je dispozitivní a podle něhož může ubytovaný vypovědět smlouvu o ubytování před uplynutím ujednané doby), společně s ujednáním o možnosti ubytovatele dát ubytovaným výpověď podle § 2331 o. z. bez výpovědní doby lze považovat za významnou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch žalovaných jako spotřebitelů v rozporu s požadavkem přiměřenosti. Zdůraznil, že sjednaná šestiměsíční výpovědní doba měla chránit jen žalobkyni, eliminovat její podnikatelské riziko, a to na úkor spotřebitelů – žalovaných. Navíc žalovaní nedali Výpověď svévolně, ale pro vady ubytovacího prostoru, kdy žalobkyně přes jejich upozornění nezjednala nápravu. Nepřiměřeného ujednání se žalovaní nedovolali, proto se k němu podle § 1815 o. z. nepřihlíží, a žalovaní tak mohli Smlouvu vypovědět podle § 2330 odst. 1 o. z. před uplynutím sjednané doby. Za ubytování žalobkyni nic nedluží, neboť za měsíc květen bylo ubytování uhrazeno zápočtem ze složené jistoty. Nevznikl-li žalovaným na poplatku za ubytování žádný dluh, nemohla jim vzniknout ani povinnost zaplatit smluvní pokutu či úrok z prodlení. Za správný považoval i závěr soudu prvního stupně, že žalobkyni nevznikl ani nárok na zaplacení částky 1.210 Kč za vymalování ubytovacího prostoru, neboť nebylo prokázáno, že by žalovaní ubytovací prostory nadměrně poškodili a povinnost uhradit tuto částku jim neplyne ani ze smluvních ujednání, ani ze zákona.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, přípustnost odůvodnila tím, že otázky, zda smlouva o ubytování uzavřená mezi podnikatelem a nepodnikatelem je spotřebitelskou smlouvou ve smyslu § 1810 o. z., zda a za jakých podmínek se lze odchýlit od ustanovení § 2330 odst. 1 o. z. při sjednání výpovědní doby pro ubytovaného, zda je dána významná nerovnováha mezi povinnostmi a právy stran, může-li dát ubytovatel výpověď bez výpovědní doby podle § 2231 o. z. a ubytovaní sice musí dodržet sjednanou šesti měsíční výpovědní dobu, a to i v případě porušení povinností ze strany ubytovatele, mají však možnost ze stejných důvodů od smlouvy odstoupit podle § 2002 odst. 1 o. z., a zda je soud povinen v případě závěru o nepřiměřenosti sjednané výpovědní doby aplikovat § 577 o. z. a sjednanou výpovědní dobu přiměřeně snížit (moderovat), nebyly Nejvyšším soudem doposud řešeny. Vytýkala odvolacímu soudu, že Smlouvu neposoudil jako celek a nepřihlédl k účelu, za nímž jsou sjednávány smlouvy na dobu určitou. Ubytovaní – na rozdíl od ní - měli možnost vypovědět smlouvu o ubytování uzavřenou na dobu určitou i bez uvedení důvodů, byť se šestiměsíční výpovědní dobou. Měla jistotu, že po sjednanou dobu bude ubytovna obsazena, ubytovaní měli zase jistotu ubytování, budou-li plnit své povinnosti. Vytýkala odvolacímu soudu, že při svých závěrech zcela pominul, že žalovaní, porušila-li by své povinnosti podstatným způsobem, sice nemohli Smlouvu vypovědět bez výpovědní doby, mohli však od ní odstoupit podle § 2002 odst. 1 o. z.; sama pak mohla dát výpověď bez výpovědní doby, jestliže by žalovaní porušili své povinnosti, muselo by však jít o hrubé porušení povinností a před výpovědí byla povinna poslat výstrahu. Měla za to, že možnosti ukončit Smlouvu tak byly vyvážené, žalovaní mohli navíc ukončit Smlouvu i bez důvodu, byť ve sjednané výpovědní době. Dále vytýkala odvolacímu soudu, že neodůvodnil, proč - považoval-li sjednanou délku výpovědní doby za nepřiměřenou - neaplikoval § 577 o. z. a přiměřeně ji nesnížil. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu, případně i rozsudek soudu prvního stupně, zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Žalovaní ve vyjádření k dovolání uvedli, že dovolání není přípustné, neboť stěžejní právní otázka (možnost ukončení spotřebitelské smlouvy), již byla vyřešena ve stanovisku Nejvyššího soudu ze dne 11. 12. 2013, sp. zn. Cpjn 200/2013. Podrobně se vypořádali s námitkami žalobkyně ke všem otázkám, které vymezila v dovolání, právní posouzení odvolacím soudem považovali převážně za správné (s výhradou, že Smlouva měla být primárně posouzena jako nájemní, nikoliv jako smlouva o ubytování). Navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu „potvrdil“.

Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení [§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.“], za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť otázka, zda smlouva o ubytování uzavřená mezi podnikatelem a nepodnikatelem je spotřebitelskou smlouvou, nebyla doposud v poměrech o. z. řešena, není však důvodné.

Zákon vymezuje jako spotřebitelské ty smlouvy, jež jsou uzavírané mezi spotřebitelem a podnikatelem (§ 1810 o. z.).

Spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná (§ 419 o. z.).

Za podnikatele se pro účely ochrany spotřebitele považuje každá osoba, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele (§ 420 odst. 2 o. z.).

Má se za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem (§ 1813 o. z.).

Soudy v řízení zjistily, že Smlouva nebyla uzavřena za účelem uspokojování bytových potřeb žalovaných, ale jen za účelem jejich dočasného ubytování. Žalovaní, kteří byli studenty, měli své bydliště jinde a Smlouvou řešili otázku ubytování po dobu části (jednoho ročníku) svého studia v univerzitním městě. Nemohlo se tak jednat o smlouvu o nájmu bytu (§ 2235 odst. 1 o. z.), jejímž účelem je vždy uspokojování bytových potřeb, a na Smlouvu se proto nepoužije úprava v § 2235 a násl. o. z. o nájmu bytu a nájmu domu. Je-li účelem Smlouvy poskytnutí přechodného ubytování, a to v zařízení k tomu určeném, jedná se o smlouvu o ubytování podle § 2326 a násl. o. z. (tedy jen o tzv. „dočasný nájem“). Zatímco úprava nájmu bytu je úpravou relativně kogentní, chránící nájemce bytu, neumožňující ujednání, která by krátila jeho práva (srovnej § 2235 odst. 1 o. z.), je úprava smlouvy o ubytování dispozitivní (§ 1 odst. 2 o. z.). Jde-li o úpravu dispozitivní, je třeba zabývat se tím, zda subjekty smlouvy měly rovné postavení, neboť v případě, že by jejich postavení bylo nerovné, jednalo by se o spotřebitelskou smlouvu. Úprava závazků ze smluv uzavíraných se spotřebitelem je zvláštní úpravou k obecné úpravě závazků chránící spotřebitele (stejně jako u nájmu bytu jde o úpravu relativně kogentní) a není žádný rozumný důvod, proč by se neměla aplikovat i na smlouvu o ubytování. Uzavře-li smlouvu o ubytování na jedné straně podnikatel, tj. ubytovatel, jehož obchodní činností bude poskytování těchto ubytovacích služeb, a na druhé straně osoby chtějící se ubytovat na přechodnou dobu (které tak – i s ohledem na účel smlouvy - budou zjevně slabší stranou), tedy bude-li smlouva o ubytování uzavřena mezi podnikatelem a nepodnikatelem, půjde o spotřebitelskou smlouvu. Často půjde i o formulářové (adhezní) smlouvy.

Protože Smlouvu uzavřela žalobkyně jako podnikatelka pronajímající ubytovací sekce studentům a žalovaní ji neuzavřeli ani v rámci své podnikatelské činnosti, ani v rámci výkonu svého povolání (jednalo se o studenty, kteří si chtěli zajistit ubytování na část svého studia), měla Smlouva charakter spotřebitelské smlouvy, jejíž strany jsou v nerovném postavení, a v níž jsou proto spotřebitelé (tedy žalovaní) chráněni.

Soudy proto správně posuzovaly, zda ujednání ve Smlouvě nezakládají značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran v neprospěch žalovaných (§ 1813 o. z.). Otázkou, kdy lze smluvní ujednání považovat za rozporná s požadavkem přiměřenosti, se Nejvyšší soud zabýval za účinnosti předcházející právní úpravy (zejména zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále též jen „obč. zák.“) ve svých rozhodnutích opakovaně (srovnej např. rozsudek ze dne 20. 6. 2013, sp. zn. 33 Cdo 1201/2012, uveřejněný pod číslem 93/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek ze dne 25. 4. 2018, sp. zn. 33 Cdo 961/2017, stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 11. 12. 2013, Cpjn 200/2013, uveřejněné pod číslem 102/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dále též jen „R 102/2013“), a protože východiska obou úprav jsou v zásadě podobná, není důvod se od jeho závěrů odchýlit ani v současné době (tj. od 1. 1. 2014) v poměrech úpravy o. z.

Nejvyšší soud v těchto rozhodnutích, stejně jako v R 102/2013, formuloval a odůvodnil závěr, že pro posouzení, zda smlouva obsahuje ujednání, která znamenají k újmě spotřebitele značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran, je významné, zda se strany v konkrétním ujednání odchýlily od dispozitivního ustanovení zákona, kterým by se jejich smluvní vztah jinak řídil, a to výrazně v neprospěch spotřebitele, a zda poskytovatel služby mohl rozumně očekávat, že by spotřebitel s předmětnou klauzulí souhlasil v rámci individuálního vyjednávání o obsahu smlouvy.

Smlouvu o ubytování (o přechodném nájmu) může ubytovaný vypovědět podle § 2330 odst. 1 o. z. i před uplynutím ujednané doby (odst. 1), ubytovatel po něm může žádat náhradu škody, která mu předčasným ukončením ubytování vznikla, jestliže jí nemohl zabránit (odst. 2). Ubytovatel může smlouvu o ubytování vypovědět před uplynutím ujednané doby, porušuje-li ubytovaný i přes výstrahu hrubě své povinnosti ze smlouvy, nebo dobré mravy (§ 2331 o. z.).

V předmětné věci se strany odchýlily od této dispozitivní úpravy tím, že možnost žalovaných (ubytovaných) Smlouvu vypovědět spojily s šestiměsíční výpovědní dobou, tedy stanovily pro ně podmínky přísnější; zatímco pro žalobkyni (ubytovatele) stanovily podmínky mírnější - mohla Smlouvu ukončit při hrubém porušení povinností i bez předchozí výstrahy (čl. II. bod 2.5. Smlouvy), a po výstraze – navíc oproti úpravě v § 2331 o. z. – nejen za hrubé porušení, ale i za porušení „právní či smluvní povinnosti“. Je zjevné, že se strany od dispozitivních ustanovení o. z. ve Smlouvě odchýlily v neprospěch žalovaných – spotřebitelů. Z obsahu Smlouvy nevyplývá, že by tato nerovnováha byla vyvážena jiným, pro ně výhodnějším ujednáním. Tvrdí-li žalobkyně, že ujednání o možnosti ukončení ubytování ve Smlouvě nebyla nevyvážená, neboť žalovaní ji mohli bez důvodu vypovědět i před uplynutím sjednané doby, byť v šestiměsíční výpovědní době, zatímco ona sama mohla Smlouvu předčasně ukončit jen v případě porušení povinností žalovanými, přehlíží, že o žádné dobrodiní ve prospěch žalovaných nešlo. Jak vyplývá z úpravy § 2330 a 2331 o. z., ve skutečnosti jsou žalovaní omezeni oproti zákonné úpravě výpovědní dobou, aniž by byla dotčena jejich povinnost k náhradě škody podle § 2330 odst. 2 o. z. (která je ve Smlouvě vyčíslena částkou 11.000 Kč), zatímco žalobkyně může v případě hrubého porušení povinností žalovanými vypovědět Smlouvu rychleji (nemusí posílat výstrahu) a nadto má k dispozici další výpovědní důvody (navíc formulované velmi obecně). Lze tak uzavřít, že ujednání o možnosti žalovaných vypovědět Smlouvu jen s šestiměsíční výpovědní dobou je ujednáním nepřiměřeným, a to i s přihlédnutím k době, na kterou byla Smlouva uzavřena.

Podle § 1815 o. z. k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

Protože se žalovaní tohoto nepřiměřeného ujednání nedovolali, má to za následek jeho neplatnost (srovnej odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 387/2016, které bylo na zasedání občanskoprávního a obchodního kolegia dne 16. 5. 2018 přijato k publikaci ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, usnesení téhož soudu ze dne 19. 9. 2017, sp. zn. 29 Cdo 5719/2016, které bylo na zasedání občanskoprávního a obchodního kolegia dne 11. 4. 2018 přijato k publikaci ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek).

Neobstojí námitka žalobkyně, že soudy při svém závěru o nerovnováze smluvně upravených důvodů výpovědi pominuly možnost ubytovaných odstoupit od Smlouvy podle § 2002 o. z. (i oni tak měli možnost v případě, že by porušila své povinnosti, ukončit Smlouvu), neboť – jak je výše rozebráno – nerovnováha v úpravě práv a povinností stran Smlouvy nespočívala jen v absenci možnosti ukončit Smlouvu, jestliže by žalobkyně porušovala své povinnosti, ale zejména v odchýlení se od úpravy ukončení smlouvy o ubytování v § 2330, 2331 o. z. v neprospěch žalovaných, aniž by to bylo vyváženo jiným, pro ně výhodnějším ujednáním.

Dovolávala-li se žalobkyně aplikace § 577 o. z., pomíjí, že důvod neplatnosti ujednání o možnosti žalovaných vypovědět Smlouvu v šestiměsíční výpovědní době není jen v samotné délce této výpovědní doby, ale v celkové nevyváženosti práv a povinností stran ve Smlouvě k újmě žalovaných, kteří měli postavení spotřebitelů, a tato celková nevyváženost by nebyla odstraněna jen zkrácením sjednané výpovědní doby.

Dovolatelka rovněž namítla, že řízení je postiženo vadami (napadené rozhodnutí nebylo řádně odůvodněno a soud se nevypořádal se všemi jejími námitkami). Vytýkané vady (ani jiné vady) řízení, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací soud z obsahu spisu nezjistil. Odůvodnění napadeného rozsudku má všechny náležitosti stanovené v § 157 odst. 1, 2 o. s. ř., je v něm uvedeno, k jakému zjištění o jednotlivých skutečnostech odvolací soud dospěl, na základě jakých důkazů a jak tyto důkazy hodnotil; a z dovolání je patrné, že nebránilo dovolatelce v uplatnění jejích práv. Odvolací soud (soud prvního stupně) provedl i všechny důkazy významné pro právní posouzení věci.

Lze tak uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu je věcně správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – proto dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů