// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 06.08.2018

K určitosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu

Jestliže výpověď pronajímatele z nájmu bytu obsahovala stanovení správné (tříměsíční) výpovědní lhůty a byl v ní rovněž určen počátek jejího běhu (vázaností na první den kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bude doručena adresátovi), nezpůsobuje neurčitost výpovědi sama o sobě skutečnost, že obsahovala dále dovětek, že výpovědní lhůta „počne běžet dnem 1. 5. 2013 ... nájem tak skončí k 31. 7. 2013“ (vycházející jednoznačně z předpokladu, že výpověď bude nájemci doručena ještě v měsíci dubnu 2013), i když výpověď byla doručena nájemci až v květnu.

Z tohoto pohledu nemůže být uvedený dovětek a takové („dvojí“) vymezení výpovědní lhůty vnitřně rozporné či jinak zavádějící nebo dokonce matoucí a nemění ani nic na tom, že v tomto ohledu je výpověď dostatečně určitá a tudíž nemůže být z této příčiny neplatná. I kdyby se tedy ukázalo, že předpoklad doručení výpovědi do konce dubna 2013 se nenaplnil, z prvních dvou vět vztahujících se k výpovědní lhůtě nájemce objektivně musel „na první pohled“ poznat, kdy měl nájem skončit.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4092/2017, ze dne 24. 5. 2018

vytisknout článek


Dotčené předpisy: § 37 odst. 1 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013

Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 5. srpna 2015, č. j. 9 C 210/2013-271, zamítl žalobu na zaplacení částky 16.080,- Kč a současně i žalobu na určení, že je neplatná výpověď žalované ze dne 25. dubna 2013 (dále též jen „Výpověď“) z nájmu žalobce k „bytu o dvou místnostech situovanému ve 2. poschodí domu v P., (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“); zároveň rozhodl o nákladech řízení účastníků.

K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 2. března 2016, č. j. 11 Co 431/2015-307, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku o zamítnutí žaloby na zaplacení částky 3.200,- Kč; jinak ho zrušil a v tomto rozsahu vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

V dalším řízení soud prvního stupně rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 16. prosince 2016, č. j. 9 C 210/2013-408, zamítl žalobu na určení, že Výpověď je neplatná, a také žalobu na zaplacení (zbývající) částky 12.880,- Kč (výrok I.); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.).

K odvolání žalobce odvolací soud rozsudkem ze dne 31. května 2017, č. j. 11 Co 107/2017-456, citovaný rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. změnil tak, že určil, že Výpověď je neplatná (dále jen „měnící výrok“), a potvrdil v části, v níž byla zamítnuta žaloba na zaplacení částky 12.880,- Kč (výrok I.). Současně rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů (výrok II. – dále též „nákladový výrok II.“).

Z provedených důkazů zjistily soudy obou stupňů rovněž následující skutečnosti. Žalovaná (pronajímatelka předmětného bytu) dopisem ze dne 25. dubna 2013 dala žalobci (nájemci bytu) výpověď z nájmu bytu, zásilku obsahující Výpověď předala k poštovní přepravě téhož dne, následující den byla po neúspěšném pokusu o doručení (z důvodu nezastižení adresáta) uložena na poště a žalobce si ji tam vyzvedl až 7. května 2013. Ve Výpovědi mimo jiné uvedla, že výpovědní lhůta činí tři měsíce a začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla doručena, a skončí uplynutím posledního dne třetího měsíce této výpovědní lhůty; ve vztahu k výpovědní lhůtě však současně dodala, že „výpověď počne běžet dnem 1. 5. 2013“ a že „nájem tak skončí k 31. 7. 2013“. Dopisem ze dne 16. května 2013 sdělila žalobci (v reakci na jeho návrh na „stažení“ Výpovědi), že vzhledem k tomu, že mu nebyla Výpověď doručena do konce dubna 2013, ale až dne 7. května 2013, počne výpovědní lhůta běžet 1. června 2013 a nájem tak skončí k 31. srpnu 2013. Na tomto skutkovém základě odvolací soud – na rozdíl od soudu prvního stupně – s poukazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 31. března 1999, sp. zn. 20 Cdo 2059/98, ze 17. ledna 2001, sp. zn. 26 Cdo 1907/99, a z 24. října 2006, sp. zn. 26 Cdo 1611/2006, uzavřel, že Výpověď je neplatná podle § 37 odst. 1 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění od 1. listopadu 2011 do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“) pro neurčité vymezení výpovědní lhůty (§ 710 odst. 2 obč. zák.). Podle jeho názoru totiž žalovanou použitý dvojí způsob tohoto vymezení neumožňuje jasně a konkrétně určit, ke kterému datu nájemní poměr skončí, tj. zda skončí posledním dnem třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž bude Výpověď doručena žalobci, či dnem 31. července 2013. Dodal, že na uvedeném závěru nemůže nic změnit ani okolnost, že žalovaná dodatečně dopisem ze dne 16. května 2013 sdělila žalobci, že obdržel-li Výpověď až dne 7. května 2013, skončí nájemní poměr k bytu ke dni 31. srpna 2013. Podle něj je tomu tak proto, že již učiněný projev vůle nelze jeho výkladem doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (zde odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu z 18. prosince 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001). Za této situace zamítavý (v pořadí druhý) rozsudek soudu prvního stupně změnil ve výroku I. tak, že žalobě na určení neplatnosti Výpovědi vyhověl.

Proti měnícímu výroku rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 293/2013 Sb. Nesouhlasila s názorem, že Výpověď je neplatná podle § 37 odst. 1 obč. zák. pro neurčité vymezení výpovědní lhůty (§ 710 odst. 2 obč. zák.). Zdůraznila, že projev vůle pronajímatele, vtělený do výpovědi z nájmu bytu, je určitý, jestliže je výkladem (§ 35 odst. 2 obč. zák.) objektivně pochopitelný, tedy – řečeno jinak – může-li typický účastník v postavení adresáta výpovědi z nájmu tuto vůli bez rozumných pochybností vnímat (v této souvislosti odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 19. dubna 2001, sp. zn. 26 Cdo 2818/99). Vyjádřila přesvědčení, že v tomto případě nemohl mít žalobce pochybnosti o tom, kdy počíná běžet výpovědní lhůta a kdy nájem končí, neboť z obsahu Výpovědi je patrné, že tato lhůta je tříměsíční a začne běžet prvního dne měsíce následujícího po měsíci, kdy byla doručena. Zároveň podotkla, že v uvedené souvislosti jí nelze přičítat k tíži, že Výpověď nebyla žalobci doručena („ve smyslu fyzického obdržení dopisu“) již v dubnu 2013, neboť písemnosti, které mu zasílala, si úmyslně vyzvedával vždy až poslední den úložní lhůty (k tomu poukázala na žalobcův přednes při jednání dne 10. srpna 2016). Dodala, že jednostranný písemný projev vůle (jakým je i výpověď z nájmu bytu) ostatně působí vůči adresátovi již okamžikem (dnem), kdy se ocitne v jeho dispoziční sféře a adresát má objektivní možnost seznámit se s jeho obsahem (zde se dovolávala řady rozhodnutí Nejvyššího soudu, např. z 22. září 2010, sp. zn. 26 Cdo 4074/2009). Podle jejího mínění se Výpověď do žalobcovy dispoziční sféry dostala již v dubnu 2013 (konkrétně dne 26. dubna 2013), kdy byla zásilka obsahující tuto písemnost uložena na poště a žalobce tak měl objektivní možnost seznámit se s jejím obsahem. Z vyložených důvodů dovozovala, že právní závěr o neplatnosti Výpovědi nelze pokládat za správný. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu v napadeném měnícím výroku a souvisejícím nákladovém výroku II. a věc (v tomto rozsahu) vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.

Žalobce ve vyjádření k dovolání vyvracel správnost použitých dovolacích námitek a mimo jiné navrhl, aby napadený rozsudek byl „potvrzen“.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) dovolání žalované (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen „o. s. ř.“ (viz čl. II bod 2. ve spojení s čl. XII zákona č. 296/2017 Sb. a čl. II bod 2. ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb.). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky neplatnosti Výpovědi podle § 37 odst. 1 obč. zák. pro neurčité vymezení výpovědní lhůty), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad namítána nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.

Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Podle § 3076 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. lednem 2014) zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena.

Se zřetelem k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k vymezení uplatněného dovolacího důvodu (§ 241a odst. 3 o. s. ř.) půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního názoru, že Výpověď je – z příčin specifikovaných v napadeném rozsudku – neplatná podle § 37 odst. 1 obč. zák. pro neurčitost.

Výpověď z nájmu bytu jako hmotněprávní úkon pronajímatele musí splňovat jednak obecné náležitosti právního úkonu ve smyslu § 34 a násl. obč. zák., jednak náležitosti stanovené v § 711 odst. 3 obč. zák.

Podle § 37 odst. 1 obč. zák. musí být projev vůle učiněn mimo jiné určitě; jinak je neplatný. Mezi náležitosti právního úkonu tedy patří i určitost. Soudní praxe (srov. např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 13. srpna 2008, sp. zn. 26 Cdo 1720/2008, uveřejněného pod č. 75/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) se ustálila v názoru, že pronajímatelův projev vůle vtělený do výpovědi z nájmu bytu je určitý, jestliže je výkladem objektivně pochopitelný; jinak řečeno, může-li typický účastník v postavení adresáta výpovědi z nájmu tuto vůli bez rozumných pochybností o jejím obsahu odpovídajícím způsobem vnímat. Nelze-li nedostatek určitosti odstranit ani výkladem (ve smyslu § 35 obč. zák.), jde o právní úkon neplatný. Soudní praxe také dovodila (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 26. ledna 2010, sp. zn. 26 Cdo 136/2009), že zákonnému požadavku na uvedení výpovědní lhůty (§ 711 odst. 3 věta druhá obč. zák.) pronajímatel dostojí za předpokladu, že ve výpovědi z nájmu bytu z hlediska zásad vyjádřených v ustanoveních § 710 odst. 2 věty druhé a třetí obč. zák. dostatečně určitým způsobem vymezí, ke kterému datu nájemní poměr skončí; jinak je výpověď absolutně neplatná. Pro srovnání zbývá dodat, že stejně tomu bylo i podle právní úpravy účinné do 30. března 2006, tj. podle občanského zákoníku, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „obč. zák. před novelou“). I tehdy totiž soudní praxe vycházela z názoru, že účelem ustanovení § 710 odst. 3 obč. zák. před novelou (nyní § 710 odst. 2 obč. zák.) je bezpochyby determinovat okamžik, kdy nájem bytu, o který jde, zanikne (srov. rozsudek Vrchního soudu v Praze z 21. prosince 1993, sp. zn. 2 Cdo 72/93, uveřejněný pod č. 4/1997 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či rozsudek Nejvyššího soudu z 31. března 1999, sp. zn. 20 Cdo 2059/98, uveřejněný pod č. 86/1999 časopisu Soudní judikatura).

Z obsahu Výpovědi vyplývá, že ve vztahu k výpovědní lhůtě v ní dovolatelka předně uvedla, že je tříměsíční (první věta) a začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla („bude“) doručena, a skončí uplynutím posledního dne třetího měsíce této výpovědní lhůty (druhá věta). Dodala, že „výpověď počne běžet dnem 1.5.2013 (třetí věta) ... nájem tak skončí k 31.7.2013“ (čtvrtá věta). Z uvedeného vyplývá, že Výpověď (dovolatelčin jednostranný hmotněprávní úkon adresovaný žalobci) obsahovala stanovení správné (tříměsíční) výpovědní lhůty a že v ní byl – v souladu s citovanou judikaturou – rovněž určen počátek jejího běhu (vázaností na první den kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bude doručena adresátovi); byla-li ve Výpovědi výpovědní lhůta stanovena (v souladu s ustanovením § 710 odst. 2 věty druhé a třetí obč. zák.) jako tříměsíční, pak – s ohledem na tam vymezený počátek jejího běhu – musí skončit (stejně jako nájem bytu - § 710 odst. 2 věta první obč. zák.) uplynutím tam stanoveného třetího kalendářního měsíce. Výpověď tak v souladu s ustanovením § 710 odst. 2 obč. zák. obsahovala údaj o lhůtě, kdy měl nájem skončit, a mohla tudíž být náležitým podkladem pro určení, ke kterému datu nájemní poměr skončí; pro žalobce musel být proto obsah projevené dovolatelčiny vůle jednoznačně seznatelný jak v otázce délky výpovědní lhůty, tak v otázkách počátku a konce jejího běhu. Na tom nemůže nic změnit ani ve Výpovědi obsažený dovětek, že „počne běžet dnem 1. 5. 2013 ... nájem tak skončí k 31. 7. 2013“, vycházející – se zřetelem k celkovému kontextu Výpovědi – jednoznačně z předpokladu, že Výpověď bude žalobci doručena ještě v měsíci dubnu 2013; z tohoto pohledu nemůže být uvedený dovětek a takové („dvojí“, jak to vyjádřil odvolací soud) vymezení výpovědní lhůty vnitřně rozporné či jinak zavádějící nebo dokonce matoucí a nemění ani nic na tom, že v tomto ohledu je Výpověď dostatečně určitá a tudíž nemůže být z této příčiny neplatná. Na podkladě textu Výpovědi tedy nemohl mít žalobce důvodné pochybnosti o tom, kdy konkrétně (ke kterému datu) má (podle dovolatelčiny vůle) nájem bytu skončit. I kdyby se tedy ukázalo, že předpoklad doručení Výpovědi do konce dubna 2013 se nenaplnil, z prvních dvou vět vztahujících se k výpovědní lhůtě žalobce objektivně musel „na první pohled“ poznat, kdy měl nájem skončit. Jestliže tedy odvolací soud v této situaci uzavřel, že Výpověď je podle § 37 odst. 1 obč. zák. neplatná pro neurčitost, je-li v ní výpovědní lhůta vymezena způsobem uvedeným na jiném místě odůvodnění tohoto rozhodnutí, nelze jeho právní posouzení pokládat za souladné s již ustálenou judikaturou a ani za správné. Dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. proto byl užit opodstatněně.

Z výše uvedených důvodů není měnící výrok rozsudku odvolacího soudu z hlediska vymezeného dovolacího důvodu správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek v uvedeném výroku a v závislém nákladovém výroku II. bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 věty před středníkem o. s. ř.) a podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. věc v tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

V dalším řízení odvolací soud přihlédne (např. při úvaze o žalobcem namítaném zkrácení výpovědní lhůty /k tomu viz odůvodnění již citovaného rozsudku Nejvyššího soudu z 26. ledna 2010, sp. zn. 26 Cdo 136/2009/) i k právním názorům vysloveným v rozhodnutích, na které v dovolání odkázala dovolatelka v rámci úvahy o doručení (dojití) Výpovědi žalobci. Kromě nich vezme na zřetel též právní názory, které Nejvyšší soud zaujal v rozhodnutích z 13. listopadu 2012, sp. zn. 26 Cdo 2988/2011, ze 17. dubna 2013, sp. zn. 26 Cdo 441/2012, a z 1. července 2016, sp. zn. 26 Cdo 1239/2016.

Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).


Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů