// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 11.06.2018

Náhrada za omezení vlastnického práva u bytů nepodléhajících regulaci nájemného

Od 1. března 1995 se s výjimkou stanovených případů regulace nájemného nevztahovala na všechny byty, u nichž došlo k uzavření nových nájemních smluv. V nově uzavíraných nájemních smlouvách tak pronajímatelé nebyli omezeni regulací nájemného a měli možnost sjednat nájemné ve volné (obvyklé) výši (včetně případné možnosti jeho zvyšování) na základě principu smluvní autonomie. Jestliže pronajímatelé i v době (zásadně od 1. 3. 1995), kdy jimi vlastněné byty již nucené regulaci nájemného nepodléhaly a kdy měli možnost v nově uzavíraných nájemních smlouvách sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemci dohodli výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., nelze tento jejich postup, založený na smluvní volnosti, pokládat za omezení jejich vlastnického práva a žádat za něj od státu náhradu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 284/2017, ze dne 27. 3. 2018

vytisknout článek


Dotčené předpisy: 
čl. 11 odst. 4 předpisu č. 2/1993 Sb.
§ 2 vyhl. č. 176/1993 Sb. ve znění od 1. 3. 1995

Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Žalobou podanou dne 4. 1. 2008 se žalobci domáhali zaplacení částky 749.181,60 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši od 1. 8. 2007 do zaplacení z titulu náhrady za nucené omezení vlastnického práva v důsledku protiústavní regulace nájemného z bytů (upřesněno po vydání stanoviska pléna Ústavního soudu ze dne 28. 4. 2009, sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09). Žalobu odůvodnili zejména tím, že jsou spoluvlastníky obytného domu v P. (dále jen „předmětný dům“, resp. „dům“), v němž bylo pět bytů pronajato nájemcům, kteří platili tzv. regulované nájemné. Vyčíslená částka představuje rozdíl mezi nájemným místně obvyklým a nájemným skutečně hrazeným u těchto pěti bytů a sestává z částky 198.123 Kč za byt pronajatý manželům R. a M. V. za období od 1. 7. 2004 do 31. 12. 2006, z částky 212.628 Kč za byt pronajatý M. K. za období od 1. 7. 2004 do 31. 12. 2006, z částky 177.015 Kč za byt pronajatý V. Č. za období od 1. 7. 2004 do 31. 12. 2006, z částky 120.938,40 Kč za byt pronajatý A. S. za období od 1. 7. 2004 do 30. 4. 2006, kdy byl nájemní vztah ukončen, a z částky 40.477,20 Kč za byt pronajatý K. K. za období od 1. 7. 2004 do 31. 12. 2004, kdy byl nájemní vztah ukončen.

Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. 6. 2013, č. j. 30 C 112/2008-307, uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 30.000 Kč spolu s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výrok I.), ohledně zbývající částky 719.181,60 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl (výrok II.), rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (výrok III. a IV.).

Zjistil mimo jiné, že žalobci mají ve společném jmění manželů objekt bydlení v k. ú. L., v obci P., na základě kupní smlouvy ze dne 27. 4. 2001 ve znění dodatku ze dne 4. 5. 2001 s právními účinky vkladu ke dni 24. 5. 2001 (správně 11. 5. 2001), že manželům R. a M. V. byl dnem 1. 1. 1988 přenechán do osobního užívání byt o velikosti 2 + 1 v prvním patře domu (dále dle označení bytů ve znaleckém posudku byt č. 1), že M. K. byl dnem 1. 9. 1987 přenechán do osobního užívání byt o velikosti 3 + 1 v druhém patře domu (dále byt č. 2), že manželům K. a J. K. byl dnem 1. 6. 1993 „přenechán do osobního užívání“ byt o velikosti 2 + 1 v prvním patře domu (dále byt č. 5) na základě „dohody o užívání bytu ze dne 17. 5. 1993, nájemní vztah k bytu skončil k 31. 12. 2004. Úhrada za užívání bytu a služby byla ve všech případech stanovena dle tehdy platných cenových předpisů. A. S. se stala nájemkyní bytu o velikosti 1 +1 v prvním nadzemním podlaží (dále byt č. 4) podle nájemní smlouvy ze dne 16. 2. 1995 s účinností od téhož dne, nájemné bylo určeno dle tehdy platných cenových předpisů a její nájemní vztah skončil ke dni 30. 4. 2006. V. Č. užívá byt v domě o velikosti 1 + 1 (dále byt č. 3) od 13. 10. 1999, podle její svědecké výpovědi nájemní smlouvu uzavřela v říjnu 1999 s právními předchůdci žalobců poté, co po rozvodu manželství prodali s manželem původní společně vlastněný byt, nájemné bylo sjednáno v regulované výši a včetně záloh na služby činilo asi 2.000 Kč měsíčně, od 1. 7. 2002 bylo pronajímateli stanoveno podle výměru Ministerstva financí č. 01/2002 částkou 2.099,50 Kč.

Následně uzavřel, že nárok žalobců je ve smyslu § 101 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“) částečně promlčen a přiznal jej za období od 5. 1. 2006 do 30. 6. 2006. Dále dovodil, že regulace nájemného se v tomto období týkala pouze bytů č. 1 a 2, neboť nájem k bytu č. 5 skončil před tímto obdobím a nájem k bytům č. 3 a 4 vznikl po 1. 1. 1994, kdy se stala účinnou vyhláška ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen „vyhláška č. 176/1993 Sb.“), podle jejíhož § 2 odst. 2 písm. b) regulace nájemného u smluv sjednaných s novým nájemcem již neplatila. Jako přiměřenou náhradu za omezení vlastnického práva žalobců v daném období u bytů č. 1 a 2 určil na základě znaleckého posudku, který vycházel z rámce vymezeného zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“), částku 30.000 Kč, vyjadřující dle jeho názoru rozdíl mezi naplněním práva žalobců brát z předmětu svého vlastnictví užitek a nejvyšší měrou tohoto užitku, který by mohli inkasovat, pokud by jejich vlastnictví bylo v souladu s § 123 obč. zák. omezeno na základě ústavně konformní zákonné úpravy.

K odvolání žalobců Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 18. 6. 2015, č. j. 22 Co 108/2015-372, ve znění opravného usnesení ze dne 18. 11. 2015, č. j. 22 Co 108/2015-393, a ze dne 14. 3. 2016, č. j. 22 Co 108/2015-411, rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku o věci samé změnil tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně dalších 4.841,70 Kč spolu s úrokem z prodlení od 27. 9. 2007 do zaplacení v tam specifikované výši, jinak tento výrok potvrdil (výrok I.), ve výroku o náhradě nákladů řízení státu rozsudek soudu prvního stupně zrušil a v tomto rozsahu vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (výrok II.) a současně rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů (výrok III.). Odvolací soud se ztotožnil se soudem prvního stupně v tom, že právo na náhradu omezení vlastnického práva vzniklé pronajímateli bytu proti státu v důsledku protiústavní regulace nájemného se promlčuje v obecné tříleté době podle § 101 obč. zák., která počíná dnem omezení vlastnického práva. Nárok žalobců se tedy promlčoval den po dni, jak jim vznikala újma, a ke dni 4. 1. 2008, kdy jej uplatnili u soudu, byl zčásti promlčen. Vznesenou námitku promlčení za část období však shledal v souladu s argumentací žalobců za rozpornou s principy dobrých mravů dle § 3 odst. 1 obč. zák. s poukazem na to, že žalobci předmětný nárok uplatnili u žalované (ministerstva pro místní rozvoj) už dopisem ze dne 25. 7. 2007, který měl za doručený nejpozději dne 25. 9. 2007. Proto považoval za promlčený pouze požadavek žalobců za období od 1. 7. 2004 do 24. 9. 2004, tedy v rozsahu 2 měsíců a 24 dnů, a naopak za odůvodněný v období od 25. 9. 2004 do 31. 12. 2006, resp. do 31. 12. 2004 u bytu č. 5. Shodně se soudem prvního stupně pak uzavřel, že u bytů č. 1, 2 a 5 se jedná o byty s regulovaným nájemným, avšak v případě bytů č. 3 a č. 4 již o bytech s regulovaným nájemným hovořit nelze, jelikož v době uzavření nájemních smluv po 1. 1. 1994 s ohledem na § 2 odst. 2 písm. b) vyhlášky č. 176/1993 Sb. žádný předpis nebránil sjednat žalobcům (jejich právním předchůdcům) s nájemcem tzv. tržní nájemné. Výši náhrady stanovil s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, jako rozdíl mezi nájemným simulovaným pro jednotlivé roky podle zákona č. 107/2006 Sb., a nájemným regulovaným, a to částkou 13.111,70 Kč pro byt č. 1, částkou 20.024,60 Kč pro byt č. 2 a částkou 1.705,40 Kč, tedy celkem částkou 34.841,70 Kč.

Obvodní soud pro Prahu 1 poté usnesením ze dne 12. 9. 2016, č. j. 30 C 112/2008-417, rozhodl, že „znalečné ve výši 29.128,50 Kč nese stát“.

Proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém potvrdil zamítavý výrok II. ve věci samé rozsudku soudu prvního stupně, a dále proti souvisejícímu nákladovému výroku III. podali žalobci dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále též jen „o. s. ř.“, a uplatnili dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. Jednak nesouhlasili se způsobem, jakým byla určena výše náhrady za omezení vlastnického práva, a namítali, že odvolací soud aplikoval zákon č. 107/2006 Sb. v rozporu s jeho smyslem a účelem, jakož i v rozporu s judikatorně uznávaným způsobem stanovení náhrady za omezení vlastnických práv v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, aniž by se zabýval intenzitou omezení jejich vlastnického práva. Odvolací soud měl spor posoudit odlišně i s ohledem na vývoj rozhodovací praxe Evropského soudu pro lidská práva a náhradu určit jako rozdíl mezi nájemným obvyklým v daném místě a čase a nájemným regulovaným, nebo v případě postupu dle zákona č. 107/2006 Sb. použít jako referenční hodnotu cílovou částku, které by dle tohoto zákona bylo dosaženo u předmětných bytů v roce 2010, resp. v roce 2012. Za nesprávný považovali i postup odvolacího soudu, který jim nepřiznal náhradu za omezení vlastnického práva u bytů č. 3 a 4 s odůvodněním, že tímto postupem byli diskriminováni pronajímatelé, kteří uzavřeli nájemní smlouvy v letech 1994 až 2001, tedy před zrušením vyhlášky č. 176/1993 Sb., a v této rozhodné době postupovali při stanovení výše nájemného podle ní. Konečně s poukazem na rozsudek Evropského soudu pro lidská práva ze dne 3. 7. 2014 o (jejich) stížnosti č. 65546/09 zpochybnili i námitku promlčení pro rozpor s dobrými mravy. Navrhli, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu v napadeném rozsahu zrušil a věc mu vrátil k novému projednání a rozhodnutí.

Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále opět jen „o. s. ř.”).

Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť odvolací soud se odchýlil od judikatury dovolacího soudu, která byla aktuálně usměrněna rozsudkem velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 31 Cdo 1042/2017, a to (částečně) jak v otázce, zda námitka promlčení nároku na náhradu za nucené omezení vlastnického práva v důsledku protiústavní regulace nájemného vznesená žalovanou (Českou republikou) je v rozporu s dobrými mravy, tak i v otázce způsobu určení výše této náhrady. Otázka, zda lze náhradu za omezení vlastnického práva požadovat u bytů, u nichž nově uzavřené nájemní smlouvy již regulaci nájemného nepodléhaly, pak nebyla dovolacím soudem dosud řešena.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Dovolatelé existenci těchto vad netvrdili a neplyne ani z obsahu spisu.

Projednávanou věc je nutné s ohledem na dobu, za niž je náhrada za nucené omezení vlastnického práva požadována, posuzovat podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, zejména podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále opět jen „obč. zák.“ (§ 3028 odst. 1, 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).

Nejvyšší soud v citovaném rozsudku ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 31 Cdo 1042/2017, při posouzení souladu námitky promlčení nároku na náhradu za omezení vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulací nájemného podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, kterou uplatnil stát v řízení, v němž se pronajímatel domáhal tohoto nároku, s dobrými mravy, navázal zejména na nález Ústavního soudu ze dne 25. 10. 2016, sp. zn. II. ÚS 2062/14, v němž Ústavní soud konstatoval (body 36. a 37.), že stát na jedné straně prostřednictvím Parlamentu toleroval vznik situace, v níž docházelo k rozsáhlému porušování základních práv, a na straně druhé těmto právům po dlouhou dobu (prostřednictvím soudů) neposkytoval adekvátní ochranu. V důsledku dlouhodobých a trvalých rozporů v judikatuře (i na úrovni Ústavního soudu) přitom bylo fakticky "sázkou do loterie", zda podaná žaloba bude úspěšná či nikoliv. Tuto situaci lze prizmatem ochrany základních práv vnímat jako selhání státu; v takovém případě ovšem břemeno tohoto selhání v materiálním právním státě musí nést právě stát a nikoliv jednotlivec, který svá práva hájil s dostatečnou péčí. Výkonná moc pak prostřednictvím České republiky – Ministerstva financí tento proces završila vznesením námitky promlčení, kterou obecné soudy přijaly, ačkoliv je kumulace shora uvedených okolností měla vést k tomu, aby konstatovaly rozpor vznesené námitky s dobrými mravy. Na základě toho Nejvyšší soud uzavřel, že námitka promlčení nároku na náhradu za nucené omezení vlastnického práva způsobeného protiústavní regulací nájemného vznesená státem, jenž neposkytl pronajímatelům dlouhodobě odpovídající ochranu, je zásadně v rozporu s dobrými mravy. Uvedený závěr by se výjimečně neprosadil jen tam, kde by např. žalobce (pronajímatel) postupoval v rozporu se zásadou „vigilantibus iura scripta sunt“ (právo patří bdělým), zejména v případech, kdy by žalobu na náhradu za takovéto nucené omezení vlastnického práva podal u soudu s nepřiměřeným časovým odstupem od doby, kdy skončila protiústavní nečinnost Parlamentu, tedy kdy regulace nájemného přestala postrádat právní základ.

V souzené věci odvolací soud o námitce promlčení rozhodl v zásadě v souladu s citovanou judikaturou s výjimkou období od 1. 7. 2004 do 24. 9. 2004, ve kterém měl požadavek žalobců za promlčený. Není však důvod vyjímat uvedené období ze závěru o rozporu státem vznesené námitky promlčení s dobrými mravy, a to i s přihlédnutím k tomu, že žalobci řádně hájili svá práva, před podáním žaloby vyzvali dopisem ze dne 25. 7. 2007 žalovanou (byť prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj) k zaplacení uplatněného nároku poté, co jejich žaloby směřující proti nájemcům byly zamítnuty (srov. rozsudky Evropského soudu pro lidská práva ze dne 3. 7. 2014 věcech R&L, s. r. o. a ostatní proti České republice, č. 37926/05, 25784/09, 36002/09, 44410/09 a 65546/09, a ze dne 9. 2. 2017 ve věci H. proti České republice, č. 65546/09).

K otázce způsobu určení výše náhrady za omezení vlastnického práva žalobců v souvislosti s tzv. regulací nájemného je třeba předeslat, že Ústavní i Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. zejména stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 4. 2009, sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný pod číslem 74/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dále jen „R 74/2013“) formuloval a odůvodnil závěr, že v důsledku dlouhodobé protiústavní nečinnosti Parlamentu spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, došlo k zásahu do vlastnického práva vlastníků domů (bytů) a za toto nucené omezení mají právo na náhradu podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.

Ohledně způsobu určení výše náhrady za omezení vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulací nájemného judikatura Nejvyššího i Ústavního soudu dlouhou dobu opakovaně zaujímala právní názor, že náhrada za omezení vlastnického práva v případě regulace nájemného z bytů přísluší vlastníku tehdy, jestliže regulované nájemné v místních podmínkách a s přihlédnutím ke všem okolnostem neumožňuje vlastníku pokrýt ani opodstatněně vynaložené náklady na údržbu a opravy nemovitostí v přiměřeném časovém období a dosáhnout přiměřeného zisku, a že tato náhrada nemusí být vždy totožná s rozdílem mezi obvyklým a regulovaným nájemným, ale měla by být i proporcionální následné právní regulaci, stanovené pro období od 1. 1. 2007 zákonem č. 107/2006 Sb. (srov. opět R 74/2013 a stanovisko pléna sp. zn. Pl.ÚS-st. 27/09, z jejichž závěrů vycházela i celá řada dalších rozhodnutí).

Evropský soud pro lidská práva však ve věcech R&L, s. r. o. a ostatní proti České republice, č. 37926/05, 25784/09, 36002/09, 44410/09 a 65546/09 v rozsudku ze dne 3. 7. 2014 ve spojení s rozsudky ze dne 9. 2. 2017 konstatoval, že v době nejméně od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 český systém regulace nájemného postrádal právní základ, porušoval majetková práva vlastníků, kterým vznikla škoda, neboť po tuto dobu existence právního vakua nemohli vybírat ze svých bytů přiměřeně vysoké nájemné. Poukázal na obecné závěry v dřívějších rozhodnutích, podle nichž členské státy Úmluvy (Úmluva o ochraně lidských práv a základních svobod) jsou při přijímání právní úpravy v oblasti bydlení oprávněny snížit nájemné pod úroveň tržního nájemného, neboť zákonodárce může v odůvodněných případech učinit politické rozhodnutí, že požadovat tržní nájemné je z hlediska sociální spravedlnosti nepřijatelné; dospěl však k závěru, že o takový případ v dané věci nešlo. Měl za to, že je třeba zohlednit, jakým způsobem Ústavní soud ve své judikatuře formuloval povinnost vnitrostátních soudů rozhodovat o zvýšení nájemného v období existence mezery ve vnitrostátním právu, a to i ve vztahu k legitimnímu očekávání stěžovatelů ohledně možnosti zvýšení nájemného v daném období. Uzavřel, že určení náhrady by se mělo zakládat na rozdílu mezi nájemným v podmínkách volného trhu a nájemným, na něž měli pronajímatelé právo podle vnitrostátní úpravy prohlášené Soudem za nezákonnou.

Ovlivněn touto judikaturou Evropského soudu pro lidská práva Nejvyšší soud v již uvedeném rozsudku ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 31 Cdo 1042/2017, překonal dosavadní praxi a (nově) dospěl k závěru, že výše náhrady za omezení vlastnického práva v případě regulace nájemného by měla být zásadně totožná s rozdílem mezi obvyklým (tržním) a regulovaným nájemným, na které měl pronajímatel nárok podle tehdejší protiústavní úpravy (tzv. "regulovaným nájemným"). Přihlédl přitom i k tomu, že nejde o nárok proti nájemci, který mohl s ohledem na tehdy platnou právní úpravu očekávat, že bude platit regulované a posléze postupně deregulované nájemné, ale proti státu, který prostřednictvím Parlamentu svou dlouhodobou protiústavní nečinností spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn zvýšit nájemné a změnit další podmínky nájemní smlouvy, způsobil, že regulace nájemného v době od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 neměla právní základ. Ke stejnému závěru se přiklonil i Ústavní soud v nálezu ze dne 4. 1. 2018, sp. zn. IV. ÚS 2326/16, ve kterém uvedl, že obecné soudy jsou povinny při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 vycházet jako z primárního kritéria z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a čase a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosáhnout či kterého skutečně dosahoval, byť se nemusí s ohledem na další okolnosti případu jednat o kritérium jediné (obdobně též nálezy Ústavního soudu ze dne 6. 2. 2018, sp. zn. I. ÚS 685/15, nebo ze dne 27. 2. 2018, sp. zn. III. ÚS 2549/17).

Protože odvolací soud otázku způsobu určení výše náhrady za omezení vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulací nájemného řešil ve shodě s tehdejší rozhodovací praxí dovolacího soudu, která však byla posléze překonána, není jeho rozsudek z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný.

K otázce, zda lze náhradu za omezení vlastnického práva požadovat u bytů, u nichž nově uzavřené nájemní smlouvy již regulaci nájemného nepodléhaly, je třeba uvést, že za regulované nájemné se považuje nájemné, jehož maximální výše je stanovena právním předpisem. Tímto předpisem byla po roce 1989 vyhláška ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále opět jen „vyhláška č. 176/1993 Sb.“, která ustanovením § 17 zrušila vyhlášku Ústřední správy pro rozvoj místního hospodářství č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů. Dnem 1. 7. 1993 nabyla účinnosti ustanovení § 2 odst. 1 písm. c), odst. 2 a 3, § 6 a § 16 odst. 1 písm. b) a rovněž § 8 a 10 pro úpravu nájemného podle § 6 a § 16 odst. 1 písm. b), dnem 1. 1. 1994 ostatní ustanovení této vyhlášky. Následně byla vyhláška č. 176/1993 Sb. novelizována čtyřmi vyhláškami Ministerstva financí č. 30/1995 Sb., č. 274/1995 Sb., č. 86/1997 Sb. a č. 41/1991 Sb. K jejímu zrušení došlo nálezem Ústavního soudu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, vyhlášeném pod č. 231/2000 Sb., ke dni 31. 12. 2001.

Podle ustanovení § 1 vyhlášky č. 176/1993 Sb. tato vyhláška stanovila způsob určení maximální výše nájemného z bytu a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen "ceny služeb") a způsob sjednávání a placení nájemného a cen služeb mezi pronajímatelem a nájemcem. Z toho plyne, že výše nájemného stanovená vyhláškou byla nepřekročitelná (bylo možné sjednat pouze nájemné nižší). V ustanovení § 2 byly vymezeny byty, na které se vyhláška nevztahovala (odst. 1), a dále byty, pro které regulace nájemného neplatila [odst. 2 písm. a) a b)]. Podle § 2 odst. 2 písm. b) této vyhlášky, ve znění účinném od 1. 7. 1993 do 28. 2. 1995, regulace nájemného neplatila pro byty v rodinných domech, kde se sjednává nájemné s novým nájemcem, kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu nebo bytové náhrady. Za rodinné domy se (s odkazem na § 44 odst. 1 vyhlášky č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění vyhlášky č. 376/1992 Sb.) považovaly stavby, které svým stavebním uspořádáním odpovídaly požadavkům na rodinné bydlení, a v nichž byla více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný dům mohl mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží a podkroví. S účinností od 1. 3. 1995 byl § 2 odst. 2 písm. b) novelizován vyhláškou č. 30/1995 Sb. tak, že regulace nájemného neplatila nadále pro byty, o nichž se sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem; kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a služebních bytů vojáků z povolání. Od 1. 3. 1995 se tak regulace nájemného nevztahovala na všechny byty, u nichž došlo k uzavření nových nájemních smluv s výjimkou případů uvedených ve vyhlášce (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 467/2004, nebo jeho usnesení ze dne 20. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 3501/2011). V nově uzavíraných nájemních smlouvách tak pronajímatelé nebyli omezeni regulací nájemného a měli možnost sjednat nájemné ve volné (obvyklé) výši (včetně případné možnosti jeho zvyšování) na základě principu smluvní autonomie. Jestliže pronajímatelé i v době (zásadně od 1. 3. 1995), kdy jimi vlastněné byty již nucené regulaci nájemného nepodléhaly a kdy měli možnost v nově uzavíraných nájemních smlouvách sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemci dohodli výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., nelze tento jejich postup, založený na smluvní volnosti, pokládat za omezení jejich vlastnického práva a žádat za něj od státu náhradu.

V projednávané věci odvolací soud nepřiznal žalobcům náhradu za omezení vlastnického práva u bytů č. 3 a č. 4 s odkazem na § 2 odst. 2 písm. b) vyhlášky č. 176/1993 Sb. s odůvodněním, že „v případě těchto bytů nelze hovořit o bytech s regulovaným nájemným, protože nájemní smlouvy k nim byly uzavřeny po 1. 1. 1994, kdy již žádný předpis nebránil sjednat žalobcům (jejich právním předchůdcům) s nájemcem tzv. tržní nájemné“. Z dosavadních skutkových zjištění (zejména ze znaleckého posudku) přitom plyne, že dům žalobců má tři nadzemní podlaží, podzemní podlaží a půdní prostor a je v něm situováno minimálně pět bytů. Podle vyhlášky č. 176/1993 Sb. tedy nejde o dům rodinný a regulace nájemného se jej týkala až do 25. 2. 1995. To však znamená, že byla-li nájemní smlouva k bytu č. 4 s nájemnicí A. S. uzavřena dne 16. 2. 1995, nájemné regulaci ještě podléhalo, a závěr odvolacího soudu v tomto směru správný není. S odvolacím soudem lze naopak souhlasit v tom, že náhrada za omezení vlastnického práva (v požadované výši 177.015 Kč) žalobcům nenáleží za byt č. 3, s jehož nájemkyní V. Č. byla nájemní smlouva uzavřena v říjnu 1999 (aniž se jednalo o případ zákonného přechodu nájmu, výměny bytu nebo bytové náhrady – k definici výměny bytu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/99, uveřejněný pod číslem 7/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), kdy již nájemné mohlo být sjednáno smluvně v obvyklé výši, a proto nemá význam skutečnost, že právní předchůdci žalobců si s nájemkyní dohodli nájemné v částce odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb.

Vzhledem k výše formulovaným závěrům je zřejmé, že právní posouzení věci, na němž spočívá zamítavý výrok rozhodnutí odvolacího soudu, který byl dovoláním zpochybněn, zásadně není správné; Nejvyšší soud proto podle § 243e odst. 1 o. s. ř. rozsudek odvolacího soudu v dovoláním napadeném výroku ohledně částky 537.324,90 Kč s příslušenstvím zrušil (tedy vyjma částky 177.015 Kč s příslušenstvím). Důvody, pro které neobstálo rozhodnutí odvolacího soudu, dopadají i na rozsudek soudu prvního stupně, Nejvyšší soud proto zrušil podle § 243e odst. 2 o. s. ř. ve stejném rozsahu i jej spolu s usnesením ze dne 12. 9. 2016, jímž bylo rozhodnuto o nákladech státu (§ 243e odst. 2 věta třetí o. s. ř.), a věc vrátil soudu prvního stupně v tomto rozsahu k dalšímu řízení.

Právní názor Nejvyššího soudu je pro soudy nižších stupňů závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů