// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 11.06.2018

Usnesení shromáždění vlastníků jednotek v domě se třemi vlastníky

Pro přijetí každého usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb. v domě, kde jsou pouze tři vlastníci jednotek, se vyžaduje jednomyslný souhlas všech tří vlastníků. Nepoužije se tedy hlasování podle velikosti hlasu jednotlivých vlastníků, ale je vždy nutný souhlas všech vlastníků jednotek jako osob bez ohledu na výši jejich spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2285/2016, ze dne 21. 3. 2018

vytisknout článek


Dotčené předpisy:
§ 11 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 31. 12. 2013
§ 11 odst. 6 zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 31. 12. 2013

Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Žalobou podanou dne 4. 2. 2013 se žalobci domáhali určení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků konaného dne 22. 10. 2012, jímž byla schválena změna stanov společenství vlastníků jednotek, a usnesení shromáždění společenství konaného dne 12. 11. 2012, jímž byla schválena revitalizace domu, spočívající v zateplení fasády a opravě výtahů. Namítali zejména, že žádné z těchto rozhodnutí nebylo přijato potřebnou většinou. Společenství vlastníků jednotek má tři členy, a to statutární město Brno s podílem na společných částech budovy a pozemku ve výši 342214/352923, žalobce a) s podílem 5358/352923 a žalobce b) a c) jako spoluvlastníky (každý v rozsahu jedné poloviny) s podílem ve výši 5351/352923. V případě obou napadených usnesení hlasovalo pro schválení pouze statutární město Brno, ačkoli ve smyslu § 11 odst. 6 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“), je zapotřebí k přijetí usnesení souhlasu všech vlastníků jednotek.

Krajský soud v Brně usnesením ze dne 20. 3. 2014, č. j. 1 Cm 23/2013-123, ve znění opravného usnesení ze dne 7. 8. 2014, č. j. 1 Cm 23/2013-145, výrokem I. určil, že usnesení shromáždění vlastníků, jímž došlo ke změně stanov společenství vlastníků jednotek, je neplatné, a návrh na určení neplatnosti usnesení týkajícího se stavebních oprav a úprav domu ve výroku II. zamítl, současně rozhodl o nákladech řízení. Vyhovující výrok odůvodnil tím, že společenství vlastníků má pouze tři členy a v souladu s ustanovením § 11 odst. 4 a 6 zákona č. 72/1994 Sb. bylo třeba ke schválení změny stanov hlasů všech vlastníků. Tento výrok nabyl právní moci dne 13. 5. 2014.

K odvolání žalobců proti zamítavému výroku Vrchní soud v Olomouci (soud odvolací) usnesením ze dne 21. 10. 2014, č. j. 8 Cmo 217/2014-151, usnesení soudu prvního stupně ve výrocích II. a III. zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení s odůvodněním, že řízení podle § 11 zákona č. 72/1994 Sb. o určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění vlastníků je řízením sporným, proto soud prvního stupně zatížil řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, jestliže ve věci rozhodl usnesením a nikoli rozsudkem.

Krajský soud v Brně poté rozsudkem ze dne 1. 10. 2015, č. j. 1 Cm 23/2013-177, žalobu na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek, týkajícího se stavebních úprav a oprav – zateplení fasády a opravy výtahů domů, konaného dne 12. 11. 2012, zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Dospěl k závěru, že pro schválení navrhovaných stavebních úprav a oprav postačí ve smyslu § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek, který byl při hlasování na shromáždění dosažen, jestliže pro jeho přijetí hlasovalo statutární město Brno.

K odvolání žalobců Vrchní soud v Olomouci rozsudkem ze dne 13. 1. 2016, č. j. 8 Cmo 372/2015-196, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Shodně se soudem prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaný má tři členy, a to statutární město Brno s podílem na společných částech budovy a pozemku ve výši 342214/352923, žalobce a) s podílem 5358/352923 a žalobce b) a c) jako spoluvlastníky (každý v rozsahu jedné poloviny) s podílem ve výši 5351/352923, a že na shromáždění společenství dne 12. 11. 2012 byl předložen návrh na revitalizaci domu (zateplení fasády a opravu výtahů) podle původní projektové dokumentace s dodavatelem stavby Syner-Valer, pro který hlasoval většinový vlastník statutární město Brno (podíl 342214/352923 - 97%), proti hlasovali menšinoví vlastníci - žalobci (podíl 10709/352923 - 3%). Podle názoru odvolacího soudu se hlasování o revitalizaci domu řídí ustanovením § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. Při výkladu tohoto ustanovení označil zákonnou formulaci ohledně vyjádření většiny potřebné k přijetí usnesení shromáždění ve znění „tříčtvrtinová většina všech vlastníků jednotek“ za formulační neobratnost zákona. Uvedl, že v případě § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. není podstatný počet členů společenství vlastníků jednotek, kteří se hlasování zúčastní, ale počet hlasů, jimiž tito členové disponují, opačný názor by pak vedl k absurdním důsledkům, kdy členové tvořící „zákonnou“ většinu podle počtu, ale s nepatrnými spoluvlastnickými podíly na společných částech domu, by mohli fakticky diktovat (určovat, popřípadě blokovat) obsah rozhodnutí o opravách domu za situace, kdy se na vytvoření finančních rezerv k tomu určených podílejí v nepatrné míře. Uzavřel, že základním principem uplatněným ve vztazích mezi společenstvím vlastníků jednotek a jednotlivými vlastníky je hlasování podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu a že tento princip by byl hlasováním „podle hlav“ pouze z ryze formálních důvodů jazykové nejasnosti zcela popřen.

Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.“). Uvedli, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci, neboť odvolací soud se zaměřil při posuzování věci pouze na zákonná ustanovení a nezohlednil znění stanov žalovaného ze dne 6. 9. 2011, které v ustanovení čl. 4 bod 4.1. a 7.14. obsahují přísnější podmínky pro přijetí usnesení týkajících se oprav, kde je nutný souhlas všech členů společenství, což v daném případě nebylo splněno. Uvedli, že Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 25. 1. 2012 sp. zn. 29 Cdo 383/2010 konstatoval, že v případě žaloby podle ustanovení § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. se přezkoumává, zda shromáždění společenství přijalo usnesení platně, tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství. Podle jejich názoru tak odvolací soud postupoval v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, když při přezkumu neplatnosti usnesení shromáždění společenství nezohlednil také znění stanov společenství vlastníků jednotek. Dále měli za to, že soudy obou stupňů nesprávně vyložily znění ustanovení § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. s tím, že zejména odvolací soud se zaměřil pouze na výklad teleologický, aniž by přihlédl k výkladu gramatickému. V této souvislosti mimo jiné podotkli, že rozdílným vymezením podmínek hlasování chtěl zákonodárce rozlišit více a méně závažné otázky při rozhodování společenství a v případě § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. se v souladu s gramatickým výkladem hlasuje podle počtu vlastníků jednotek a nikoliv podle velikosti podílů jednotlivých vlastníků. Díky tomu má být v závažnějších případech zajištěno, že vlastníci jednotek nebudou přehlasováni pouze kvůli menšímu podílu. Navrhli, aby dovolací soud rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalobců projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 – dále opět jen „o. s. ř.“ (srov. čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb.).

Dovolání bylo podané včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1. a 4 o. s. ř.), a je přípustné, neboť otázka, kolik hlasů vlastníků jednotek je třeba k přijetí usnesení shromáždění v případě, že členy společenství jsou pouze tři vlastníci jednotek, nebyla v rozhodování dovolacího soudu dosud výslovně řešena. Dovolání je i důvodné vzhledem k tomu, že právní posouzení věci odvolacím soudem není správné.

Právní poměry účastníků, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, dovolací soud posuzoval podle dosavadních právních předpisů (§ 3028 odst. 3 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník), tedy podle zákona č. 72/1994 Sb.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Uvedené vady tvrzeny nebyly a nevyplynuly ani z obsahu spisu.

Způsob rozhodování společenství vlastníků jednotek je upraven v ustanovení § 11 zákona č. 72/1994 Sb.

Podle § 11 odst. 2 je shromáždění schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů.

Podle § 11 odst. 3 při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.

Podle § 11 odst. 4 k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.

Podle § 11 odst. 5 k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena.

Podle § 11 odst. 6 jsou-li členy společenství pouze tři vlastníci jednotek, je zapotřebí k přijetí usnesení podle odstavců 2 a 4 souhlasu všech vlastníků jednotek.

Ustanovení § 11 zákona č. 72/1994 Sb. formuluje pravidla pro rozhodování přijetí usnesení shromáždění společenství, přičemž z jeho znění neplyne, že od těchto pravidel se lze odchýlit. Proto je třeba považovat jeho dikci za kogentní. Stanovy společenství vlastníků jednotek mohou obecně upravovat určité otázky odchylně od zákona č. 72/1994 Sb., je-li zákonné ustanovení, od kterého se přijaté stanovy odchylují, dispozitivní. Upravuje-li však ustanovení zákona určitou otázku kogentně, tedy bez možnosti dispozice, tak se ani přijaté stanovy (pod sankcí neplatnosti pro rozpor se zákonem) nemohou odchýlit od tohoto ustanovení zákona. V posuzovaném případě tedy nebyl pro právní posouzení věci rozhodující obsah stanov společenství vlastníků ze dne 6. 9. 2011, a to i s přihlédnutím k tomu, že způsob hlasování pro případ, že členy společenství jsou pouze tři vlastníci jednotek, tyto stanovy neupravovaly.

Pro úplnost je třeba předeslat, že ve smyslu § 11 odst. 3 věta první část za středníkem zákona č. 72/1994 Sb. mají spoluvlastníci jednotky postavení (jednoho) vlastníka jednotky, tedy jeden hlas. To se odrazí v postavení žalobců b) a c) tak, že jsou považováni za jednoho vlastníka jednotky a spolu se žalobcem a) a statutárním městem Brno tvoří tři členy žalovaného.

Z § 11 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. plyne, že shromáždění společenství vlastníků jednotek je usnášení schopné, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů odvozenou od výše jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu (§ 11 odst. 3). Pro přijetí usnesení se vyžaduje obecně nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek. Z tohoto pravidla však § 11 odst. 6 zákona č. 72/1994 Sb. stanoví odchylku spočívající v tom, že jsou-li členy společenství pouze tři vlastníci jednotek, je zapotřebí k přijetí usnesení souhlasu všech vlastníků jednotek. To znamená, že pro přijetí každého usnesení shromáždění v domě, kde jsou pouze tři vlastníci jednotek, se vyžaduje jednomyslný souhlas všech tří vlastníků. Tedy jinak řečeno, nepoužije se hlasování podle velikosti hlasu jednotlivých vlastníků, ale je vždy nutný souhlas všech vlastníků jednotek jako osob bez ohledu na výši jejich spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

V projednávané věci pro přijetí usnesení o revitalizaci domu na shromáždění dne 12. 11. 2012 hlasoval pouze jeden vlastník jednotek, ostatní dva vlastníci (žalobci) byli proti. Usnesení tak je neplatné.

Z uvedeného plyne, že posuzoval-li odvolací soud (i soud prvního stupně) hlasování o přijetí usnesení shromáždění podle § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., jež na danou věc nedopadá, není jeho právní posouzení správné. Nejvyšší soud proto podle § 243e odst. 1 o. s. ř. rozsudek odvolacího soudu zrušil. Důvody, pro které neobstálo rozhodnutí odvolacího soudu, dopadají i na rozsudek soudu prvního stupně, Nejvyšší soud jej proto zrušil podle § 243e odst. 2 o. s. ř. a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Důvodem pro tento postup je i skutečnost, že soudy neposuzovaly, zda obsahem usnesení shromáždění je důležitá záležitost, což je jen z předpokladů pro vyhovění žalobě, a bude třeba to v novém rozhodnutí napravit.

Právní názor Nejvyššího soudu je pro soudy nižších stupňů závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).

Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů