// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 05.12.2017
Oznámení o zvýšení nájemného z bytu ve společném nájmu manželů
Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného podle § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. v bytě ve společném nájmu manželů muselo být adresováno a doručeno oběma manželům.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 615/2017, ze dne 14. 9. 2017
Dotčené předpisy:
§ 703 odst. 1 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 3 odst. 5, 6 zák. č. 107/2006 Sb. ve znění do 31. 5. 2009
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobou podanou dne 25. 11. 2010 (změněnou se souhlasem soudu) se žalobkyně domáhala zaplacení částky 91.326 Kč s příslušenstvím v podobě poplatku z prodlení. Žalobu odůvodnila zejména tím, že žalovaní jsou jako manželé společnými nájemci bytu o velikosti 2 + 1 v domě v P., jehož je vlastníkem, že nájemné bylo počínaje dnem 1. 2. 2008 určeno částkou 6.258 Kč měsíčně, ale žalovaní hradí dlouhodobě pouze částku 3.895 Kč (vyjma prosince 2008, kdy nájemné neuhradili vůbec), takže za období od února 2008 do února 2011 činí dluh 91.326 Kč.
Obvodní soud pro Prahu 7 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 5. 10. 2015, č. j. 14 C 239/2010-147, ve znění usnesení ze dne 7. 12. 2016, č. j. 14 C 239/2010-232, rozhodl o povinnosti žalovaných zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 51.461 Kč s příslušenstvím, spočívajícím v tam specifikovaném poplatku z prodlení (výrok I.), zamítl žalobu co do částky 32.776 Kč s příslušenstvím (výrok II.), zastavil řízení co do částky 7.089 s příslušenstvím (výrok III.), a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok IV.) a povinnosti žalobkyně doplatit soudní poplatek (výrok V.).
K odvolání žalobkyně i žalovaných Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 5. 4. 2016, č. j. 30 Co 75/2016-191, ve znění usnesení ze dne 22. 9. 2016, č. j. 30 Co 75/2016-223, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I. a II. o věci samé (výrok I.), změnil jej ve výroku IV. o nákladech řízení (výrok II.) a současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok III.). Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, z nichž plyne, že žalobkyně jako vlastník domu v P., uzavřela v postavení pronajímatele dne 2. 7. 2001 se žalovanou 1) jako nájemcem nájemní smlouvu, týkající se předmětného bytu, v níž bylo nájemné sjednáno částkou 3.895 Kč měsíčně, že nedatovaným oznámením o jednostranném zvýšení nájemného adresovaným žalované 1), které převzal žalovaný 2), zvýšila nájemné počínaje dnem 1. 2. 2008 na částku 6.258 Kč a že po schůzce zástupce pronajímatele s nájemníky domu konané 28. 1. 2008 vystavila žalobkyně výpočtový list, ve kterém určila nájemné 5.294 Kč, z něhož vycházela i při dalším oznámení o jednostranném zvýšení nájemného od 1. 3. 2011. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně uzavřel, že na základě platné nájemní smlouvy ze dne 2. 7. 2001 vzniklo žalovaným, kteří v době jejího uzavření byli manželé, právo společného nájmu předmětného bytu ve smyslu § 703 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), že nájemné bylo počínaje dnem 1. 2. 2008 oznámením o jednostranném zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (dále jen zákon č. 107/2006 Sb.), jehož neplatnost žalovaní u soudu neuplatnili, zvýšeno na částku 6.258 Kč. Měl přitom za to, že oznámení o jednostranném zvýšení nájemného stačí adresovat a doručit jen jednomu ze společných nájemců bytu, neboť jde o úkon, který se netýká samotné existence nájemního vztahu. Při vyčíslení dlužného nájemného přihlédl odvolací soud k okolnostem případu, zejména ke skutečnosti, že žalobkyně sama vystavila pro období od 1. 2. 2008 výpočtový list na nájemné ve výši 5.294 Kč, z něhož vycházela i při dalším oznámení o jednostranném zvýšení nájemného od 1. 3. 2011, a proto považoval požadavek na dlužné nájemné nad částku 5.294 Kč měsíčně za rozporný s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 obč. zák.
Proti výroku rozsudku odvolacího soudu, kterým byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku v částce 51.461 Kč s příslušenstvím, podali žalovaní dovolání (srov. § 41 odst. 2 občanského soudního řádu - dále jen „o. s. ř.“), jehož přípustnost dovozovali ve smyslu § 237 o. s. ř. z toho, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla řešena. Odvolacímu soudu vytýkali nesprávný závěr o doručování oznámení o jednostranném zvýšení nájemného, jež se dle jejich názoru řadí mezi hmotněprávní úkony, které mění nebo (nepřímo) ukončují nájemní vztah, a je proto třeba je adresovat a doručit oběma společným nájemcům. Protože v jejich v případě k řádnému doručení oznámení o jednostranném zvýšení nájemného nedošlo, nemůže mít takový úkon zamýšlené hmotněprávní účinky a zvýšené nájemné nemůže být pronajímatelem požadováno. Zpochybnili i výši přiznaného poplatku z prodlení ve výši 2,5 promile denně stanovenou nařízením vlády č. 142/1994 Sb. s odůvodněním, že po přepočtení denní sazby na roční představuje „lichvářskou“ hodnotu 91,25 % z dlužné částky. Zároveň namítali, že jeho přiznání je s ohledem na poměry účastníků v rozporu s dobrými mravy. Navrhli, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu i rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobkyně považovala dovolání za nepřípustné, neboť otázka doručení jednostranného oznámení o zvýšení nájmu mohla být řešena pouze v řízení o žalobě na určení jeho neplatnosti a soudy v řízení o dlužné nájemné nejsou oprávněny tuto otázku přezkoumávat. Lze tudíž konstatovat, že napadené rozhodnutí na vyřešení otázky, zda bylo jednostranné oznámení o zvýšení nájemného nutno adresovat oběma manželům – společným nájemcům bytu, nezávisí. Argumentují-li dovolatelé nepřiměřenou výší poplatku z prodlení, přehlížejí, že se jedná o sankci stanovenou právní předpisem, která obstála i před Ústavním soudem. Navrhla, aby dovolací soud dovolání odmítl, eventuálně zamítl.
Dovolání podané včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, Nejvyšší soud projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále opět jen „o. s. ř.” (čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony). Dovolání je podle ustanovení § 237 o. s. ř. přípustné, neboť otázka, zda je třeba oznámení o jednostranném zvýšení nájemného oznámit a doručit oběma manželům v případě jejich společného nájmu bytu nebyla dovolacím soudem dosud řešena.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Práva a povinnosti účastníků týkající se úpravy nájemného z bytu dovolací soud posuzoval podle dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Podle § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ve znění účinném do 31. 5. 2009 (dále opět jen zákon č. 107/2006 Sb.), oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Podle § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného.
V soudní praxi není pochyb o tom, že hmotněprávním předpokladem pro zvýšení nájemného z bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. je oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného. Oznámení o zvýšení nájemného musí být učiněno v písemné formě (§ 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.) a stává se perfektním (působí) od okamžiku, kdy je nájemci doručeno. Za oznámení o zvýšení nájemného z bytu s účinky ve smyslu § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. lze považovat pouze takovou listinu, z níž poprvé měl nájemce objektivní příležitost vnímat vůli pronajímatele zvýšit mu nájemné z bytu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 19. 4. 2012, sp. zn. 26 Cdo 1648/2011). Od doručení písemného oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného nájemci bytu se odvíjí počátek běhu prekluzivní lhůty pro podání žaloby na neplatnost zvýšení nájemného ve smyslu § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 10. 3. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2171/2009, uveřejněný pod č. 122 v sešitě č. 9 z roku 2012 časopisu Soudní judikatura, a ze 17. 1. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2654/2010). Ze znění citovaného ustanovení se podává, že (nejdříve) uplynutím tam uvedené lhůty vzniká nájemci povinnost platit zvýšené nájemné.
V rozsudku ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 37/97, uveřejněném pod č. 55 v sešitě č. 7 z roku 1997 časopisu Soudní judikatura, a v dalším rozsudku ze dne 29. 5. 1997, sp. zn. 3 Cdon 122/96, uveřejněném pod č. 56 v sešitě č. 7 z roku 1997 časopisu Soudní judikatura, Nejvyšší soud vyslovil, že právo společného nájmu bytu manžely podle § 703 odst. 1 a § 704 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“) je zvláštním případem společného nájmu bytu, jehož podstata spočívá v tom, že svědčí oběma manželům společně a nedílně, což se projevuje jak pokud jde o výkon tohoto práva, tak pokud jde o jeho zánik, s tím, že v hmotněprávní oblasti se tato nedílnost projevuje tím, že výpověď musí směřovat vůči oběma manželům a oběma musí být také doručena. V řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu (později v řízení o neplatnost výpovědi) mají manželé – společní nájemci – postavení nerozlučných společníků (§ 91 o. s. ř.), a proto musí být oba účastníky tohoto řízení (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 7. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1704/2008, uveřejněný pod č. 34/2010 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek).
Na citovaná rozhodnutí navázalo i usnesení Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7. 6. 2013, sp. zn. 5 Co 624/2013, uveřejněné pod č. 32/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), které se zabývalo otázkou adresování a doručení návrhu na zvýšení nájemného podle § 696 odst. 2 obč. zák. a z něhož plyne, že návrh na zvýšení nájemného z bytu je jednostranným adresovaným hmotněprávním úkonem; proto musí splňovat obecné náležitosti právního úkonu ve smyslu § 34 a násl. obč. zák. a musí být adresován a doručen (dojít – § 45 odst. 1 obč. zák.) druhé straně právního vztahu nájmu bytu, to je nájemci či v jiných případech oběma manželům jako společným nájemcům bytu. Nájemné (sjednání či určení jeho výše) je totiž jednou z nejpodstatnějších složek obsahu nájemního vztahu. V hmotněprávní oblasti se nedílnost společného nájmu bytu manželů projevuje i tím, že pronajímatel musí navrhnout zvýšení nájemného ve smyslu § 696 odst. 2 obč. zák. oběma nájemcům (manželům) a oběma musí být návrh také doručen (srov. rovněž usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015).
Uvedené závěry lze vztáhnout i na oznámení o jednostranném zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., neboť úprava zvyšování nájemného podle § 696 odst. 2 obč. zák. (účinná od 25. 5. 2011) navazovala na úpravu zvýšení nájemného podle uvedeného zákona a jejím cílem bylo umožnit zvýšení nájemného na úroveň nájemného v místě obvyklého. Podle obou právních úprav byl proces vedoucí ke zvýšení nájemného (jestliže nedošlo k dohodě) zahájen jednostranným úkonem pronajímatele adresovaným nájemci, k jehož účinnosti bylo třeba jeho řádného doručení. Protože výše nájemného je podstatnou (a zásadně nejdůležitější) náležitostí nájemní smlouvy, je třeba dovodit, že oznámení o jednostranném zvýšení nájemného podle § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., v bytě ve společném nájmu manželů musí být adresováno a doručeno oběma manželům. Tento závěr odůvodňuje i skutečnost, že v případném řízení o určení neplatnosti zvýšení nájemného podle § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. mají oba manželé jako společní nájemci bytu, jimž svědčí toto právo nedílně, postavení nerozlučných společníků a musí být oba jeho účastníky, přičemž toto řízení se zahajuje právě na jejich návrh.
V dané věci bylo oznámení o jednostranném zvýšení nájemného počínaje dnem 1. 2. 2008 adresováno a doručováno jen žalované 1), žalovanému 2) toto oznámení adresováno a doručováno nebylo (nic na tom nemění, že žalovaný byl s tímto oznámením seznámen). Protože vůči žalovanému 2) jako jednomu ze společných nájemců bytu oznámení o jednostranném zvýšení nájemného učiněno nebylo, nezačala mu ani běžet prekluzivní lhůta k podání žaloby na jeho neplatnost a zvýšení nájemného je tak neúčinné.
Pro úplnost lze dodat, že otázkou výše poplatku z prodlení se Nejvyšší soud zabýval např. v usnesení ze dne 21. 11. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2806/2006, v rozsudku ze dne 23. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 354/2016, nebo v usnesení ze dne 15. 8. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1534/2017, přičemž její výši, vyplývající z § 2 nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, neshledal nepřiměřenou.
Ze shora uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a podle § 243e odst. 2 věty druhé o. s. ř. věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-