// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 17.08.2017
Převod vlastnického práva ke stavbě podléhající zápisu do katastru nemovitostí
Vlastnické právo ke stavbě, jež podléhá zápisu do katastru nemovitostí, lze v případě jeho převodu kupní smlouvou nabýt pouze vkladem do katastru nemovitostí (§ 133 odst. 2 obč. zák.), a to bez ohledu na okolnost, zda stavba v době uzavření kupní smlouvy je (či v rozporu s právními předpisy není) evidována v katastru nemovitostí.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 2448/2015, ze dne 31. 5. 2017
Dotčené předpisy:
§ 133 odst. 2,3 zák. č. 40/1964 Sb. ve znění do 31. 12. 2013
§ 19 ZKV
Kategorie: převod nemovitostí, katastr; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Rozsudkem ze dne 17. května 2013, č. j. 54 CmI 1/2012-193 zamítl Krajský soud v Praze žalobu, kterou se žalobce (J. J. N. a. s.) domáhal vůči žalované (správkyni konkursní podstaty úpadce Bulín spol. s r. o., v likvidaci) vyloučení dvou staveb, blíže specifikovaných ve výroku (dále jen „stáj a ocelový sklad“ nebo též „sporné nemovitosti“) ze soupisu majetku konkursní podstaty úpadce (bod I. výroku) a rozhodl o nákladech řízení (bod II. výroku).
Soud při posuzování důvodnosti žalobou uplatněného nároku vyšel zejména z toho, že:
1/ Pozdější úpadce jako prodávající uzavřel dne 7. února 2007 s žalobcem jako kupujícím kupní smlouvu o prodeji nemovitostí specifikovaných v čl. 1 kupní smlouvy (dále jen „kupní smlouva“) včetně všech součástí a příslušenství, tak jak je stanoveno ve znaleckém posudku číslo 305-1/2007 zpracovaném dne 6. února 2007 Ing. Stanislavou Petrákovou (dále jen „znalecký posudek“), za dohodnutou kupní cenu ve výši 28 620 100 Kč. Sporné nemovitosti nebyly uvedeny ve výčtu převáděných nemovitostí v čl. 1 kupní smlouvy.
2/ Ve znaleckém posudku naopak byly sporné nemovitosti výslovně uvedeny v rámci výčtu nemovitostí náležejících do souboru nemovitostí usedlosti L.
3/ Ke dni uzavření kupní smlouvy byly sporné nemovitosti stavbami existujícími, dokončenými a též užívanými.
4/ Krajský soud v Praze usnesením ze dne 5. dubna 2012, č. j. 37 K 40/2007-347, prohlásil konkurs na majetek úpadce Bulín spol. s r. o.
5/ Sporné nemovitosti byly dne 18. května 2012 sepsány do konkursní podstaty úpadce.
Na tomto základě soud - vycházeje z ustanovení § 46 odst. 1 a 2, § 35 odst. 1 a 2, § 37 odst. 1, § 119 odst. 2, § 120 odst. 1 a 2, § 121 odst. 1, § 133 odst. 2 a 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“) - uzavřel, že žalobci se nepodařilo prokázat, že na něj přešlo vlastnické právo ke sporným nemovitostem. Ke dni uzavření kupní smlouvy šlo o stavby existující, dokončené a též užívané, přičemž v kupní smlouvě není určitě a jednoznačně obsažena vůle účastníků, podle níž by měly být předmětem kupní smlouvy také sporné nemovitosti.
K tomu soud doplnil, že důvodem, pro který sporné nemovitosti nebyly výslovně uvedeny v kupní smlouvě, nebyl nedostatek ve vyjádření vůle, ale skutečnost, že obě nemovitosti (stáj i ocelový sklad) byly stavbami existujícími a užívanými, avšak nebyly zapsány v katastru nemovitostí (jedna z nich dokonce byla stavbou bez stavebního povolení), což by znamenalo nemalé komplikace při rozhodování katastrálního úřadu (o povolení vkladu), kterým se účastníci smlouvy takto snažili zabránit.
Vrchní soud v Praze k odvolání žalobce ve výroku označeným rozhodnutím změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že ze soupisu konkursní podstaty úpadce sporné nemovitosti vyloučil (první výrok) a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (druhý výrok).
Odvolací soud - po doplnění dokazování kupní smlouvou a znaleckým posudkem - přitakal soudu prvního stupně v závěru o charakteru sporných nemovitostí, jež jsou i podle jeho mínění věcmi hlavními, nikoliv součástmi či příslušenstvím jiné věci, neboť šlo o stavby již dokončené. Neztotožnil se však se závěrem soudu prvního stupně, že sporné nemovitosti nebyly předmětem převodu podle kupní smlouvy. Odvolací soud naopak dovodil, že vůle účastníků smlouvy směřovala k převodu všech nemovitostí oceněných znalkyní a specifikovaných (nepochybně) ve znaleckém posudku. Podle odvolacího soudu vůle stran převést i sporné nemovitosti vyplývá také ze skutečnosti, že předmětem kupní smlouvy byly pozemky, na nichž se tyto nemovitosti nacházejí, a rovněž pak z toho, že kupní cena obsahuje také cenu sporných nemovitostí.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opírá o argument, že odvolací soud se odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu (potud poukazuje na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. července 2010, sp. zn. 29 Cdo 3376/2008), namítá, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (tedy, že je dán dovolací důvod uvedený v ustanovení § 241a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále též jen „o. s. ř.“), a navrhuje, aby Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Dovolatelka zpochybňuje závěr odvolacího soudu, podle kterého kupní smlouvou došlo k převodu vlastnického práva ke sporným nemovitostem z úpadce na žalobce. Namítá, že obě stavby, ač podléhají evidenci v katastru nemovitostí, nebyly v době uzavření smlouvy v katastru zapsány, a tudíž nemohly být převedeny bez vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Odvolací soud se však v napadeném rozsudku nezabýval otázkou, zda sporné nemovitosti podléhají zápisu do katastru nemovitostí a zda příslušný katastrální úřad povolil vklad vlastnického práva žalobce k těmto nemovitostem do katastru nemovitostí. Absentující rozhodnutí o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí nelze, dle dovolatelky, nahradit tím, že obě nemovitosti jsou označeny ve znaleckém posudku, který není součástí kupní smlouvy.
Zákonem č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenčním zákonem), byl s účinností od 1. ledna 2008 zrušen zákon o konkursu a vyrovnání (§ 433 bod 1. a § 434); s přihlédnutím k § 432 odst. 1 insolvenčního zákona se však pro konkursní a vyrovnací řízení zahájená před účinností tohoto zákona (a tudíž i pro spory vedené na jejich základě) použijí dosavadní právní předpisy, tedy vedle zákona č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, ve znění účinném do 31. prosince 2007, i občanský soudní řád ve znění účinném do 31. prosince 2007. Srov. k tomu též důvody rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. září 2010, sp. zn. 29 Cdo 3375/2010, uveřejněného pod číslem 41/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.
Dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.
Vady řízení, k nimž Nejvyšší soud u přípustného dovolání přihlíží z úřední povinnosti (§ 242 odst. 3 o. s. ř.), nejsou dovoláním namítány a ze spisu se nepodávají, Nejvyšší soud se proto - v hranicích právních otázek vymezených dovoláním - zabýval tím, zda je dán dovolací důvod uplatněný dovolatelkou, tedy správností právního posouzení věci odvolacím soudem.
Již v usnesení ze dne 21. července 2010, sp. zn. 29 Cdo 3376/2008 (vydaném v řízení o návrhu na prohlášení konkursu na majetek téhož úpadce), Nejvyšší soud vysvětlil, že při převodu vlastnického práva k nemovitosti na základě smlouvy je třeba rozlišovat právní důvod nabytí vlastnického práva (titulus adquirendi) a právní způsob jeho nabytí (modus adquirendi). Kupní smlouva představuje tzv. titulus adquirendi. I když z takové smlouvy vznikají jejím účastníkům práva a povinnosti, k nabytí vlastnického práva kupujícím podle ní dochází až tehdy, naplní-li se stanovený právní důvod. Tím je v případě vlastnického práva k nemovitosti (zásadně) vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí (§ 133 odst. 2 obč. zák.).
Závěr, podle něhož stavba, jež podléhá evidenci v katastru nemovitostí, je jako věc v právním smyslu způsobilým předmětem právních vztahů (a tudíž i vztahů vznikajících při smluvním převodu vlastnického práva), a to bez ohledu na to, zda v rozporu s právními předpisy není v tomto katastru evidována, Nejvyšší soud formuloval a odůvodnil např. v rozsudcích ze dne 8. února 2007, sp. zn. 21 Cdo 736/2006 (uveřejněném v časopise Soudní judikatura číslo 6, ročník 2007, pod číslem 81), ze dne 5. prosince 2007, sp. zn. 29 Cdo 3700/2007 (uveřejněném v témže časopise, číslo 4, ročník 2008, pod číslem 41), nebo ze dne 25. září 2008, sp. zn. 29 Odo 1053/2006.
V usnesení sp. zn. 29 Cdo 3376/2008 Nejvyšší soud dále zdůraznil, že okolnost, zda převáděná stavba podléhá zápisu do katastru nemovitostí, je - jak plyne i z výše označených rozhodnutí Nejvyššího soudu - významná z hlediska právního způsobu (modu adquirendi) nabytí vlastnického práva k takovéto stavbě. Vlastnické právo ke stavbě, jež podléhá zápisu do katastru nemovitostí, lze totiž v případě jeho převodu kupní smlouvou nabýt pouze vkladem do katastru nemovitostí (§ 133 odst. 2 obč. zák.), a to bez ohledu na okolnost, zda stavba v době uzavření kupní smlouvy je (či v rozporu s právními předpisy není) evidována v katastru nemovitostí. K těmto závěrům se Nejvyšší soud dále přihlásil například v usnesení ze dne 26. února 2015, sp. zn. 29 Cdo 495/2013.
Nezkoumal-li v dané věci odvolací soud, zda sporné nemovitosti podléhaly zápisu do katastru nemovitostí již v okamžiku uzavírání kupní smlouvy, pominul obligatorní způsob jejich nabytí (modus adquirendi), přestože ze skutkových zjištění vyplývá, že obě stavby byly v době uzavírání kupní smlouvy již dokončeny a užívány. Právní posouzení věci odvolacím soudem je proto neúplné a tedy i nesprávné.
Jelikož dovolání je důvodné, Nejvyšší soud, aniž ve věci nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 část věty za středníkem a odst. 3 věta první o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243d odst. 1 věta druhá a § 226 odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-