// Profipravo.cz / Obchodněprávní shrnutí 12.06.2018
Obnovení nájmu na dobu určitou u prostor sloužících podnikání
I. I když smlouva o nájmu byla uzavřena před 1. 1. 2014, řídí se nájem od 1. 1. 2014 (nejde-li o nájem movité věci nebo pacht) o. z. Uplynula-li proto sjednaná doba posuzovaného nájmu nebytových prostor již za účinnosti o. z., je třeba skončení nájmu a možnosti jeho obnovení posuzovat podle o. z.
II. Nájem prostor sloužících podnikání uzavřený na dobu určitou se obnovuje za podmínek stanovených v § 2285 o. z., tedy za podmínek stanovených pro prolongaci nájmu bytu (nikoliv za podmínek stanovených v § 2230 o. z.). Pokračuje-li nájemce poté, co nájem uzavřený na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby nájmu, v užívání pronajatých prostor sloužících podnikání a pronajímatel chce zabránit obnovení nájemní smlouvy, musí nájemce do tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, vyzvat k jejich vyklizení, nemusí však podávat žalobu u soudu. Nevyzve-li nájemce k vyklizení a strany si neujednaly nic jiného, dojde k obnovení nájmu na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.
Výzva, kterou pronajímatel může zabránit obnovení nájmu, musí být sice písemná, nemusí však obsahovat žádné speciální náležitosti, pouze z jejího obsahu musí být zřejmé, že vůlí pronajímatele je vyzvat nájemce k vyklizení prostor. Výzvu musí nájemci doručit, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3821/2017, ze dne 14. 3. 2018
Dotčené předpisy:
§ 2285 o. z.
§ 2302 odst. 1 o. z.
§ 2311 o. z.
§ 3074 odst. 1 o. z.
Kategorie: nájem; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 8. 2. 2017, č. j. 69 Co 25/2017-75, potvrdil výrok rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 (soud prvního stupně) ze dne 18. 10. 2016, č. j. 27 C 51/2016-31, jímž uložil žalované do 15 dnů od právní moci rozsudku vyklidit nebytovou jednotku č., o velikosti 113,10 m2, nacházející se v 1. podzemním podlaží domu č. p. v katastrálním území N. M., P.(dále jen „Nebytový prostor“), kterou žalovaná užívá na základě smlouvy o nájmu nebytových prostor č. ze dne 16. 11. 1998 (dále jen „Smlouva“), a vyklizenou předat žalobkyni, změnil výrok o náhradě nákladů řízení, rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení a zamítl návrh žalované na přerušení řízení.
Za správná považoval skutková zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně (jíž hlavní město Praha, které je zapsáno jako vlastník Nebytového prostoru v katastru nemovitostí, svěřilo tento Nebytový prostor do správy) s žalovanou uzavřela Smlouvu na dobu určitou, dodatkem č. 5 byl nájem prodloužen do 1. 10. 2015 a účastnice si sjednaly přednostní právo jednat o prodloužení nájmu bez výběrového řízení. Dopisem ze dne 15. 7. 2015 žalovaná projevila zájem o prodloužení nájmu, rada žalobkyně usnesením ze dne 18. 8. 2015 schválila záměr o pronájmu Nebytového prostoru žalované na dobu do 1. 10. 2020 s opcí, který také zveřejnila na své úřední desce. Žalovaná dne 1. 9. 2015 (opět) projevila písemně zájem o prodloužení nájmu, usnesením ze dne 21. 10. 2015 však rada žalobkyně žádost o prodloužení nájmu neschválila, naopak schválila uzavření nájemní smlouvy na Nebytový prostor s třetí osobou. Dne 21. 10. 2015 a 23. 11. 2015 vyzvala žalobkyně žalovanou k vyklizení Nebytového prostoru, první výzva jí byla doručena dne 1. 11. 2015, druhá 23. 11. 2015. Žalovaná ani poté Nebytový prostor nevyklidila, dopisem ze dne 1. 12. 2015 vytkla žalobkyni, že nebylo dodrženo její přednostní právo na prodloužení Smlouvy bez výběrového řízení a že žalobkyně při řešení prodloužení Smlouvy jednala v rozporu s dobrými mravy.
Shodně se soudem prvního stupně uzavřel, že žalovaná užívala Nebytový prostor na základě platné nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou do 1. 10. 2015, k prodloužení (obnovení) nájmu nedošlo, nájem skončil uplynutím sjednané doby a žalované vznikla povinnost Nebytový prostor vyklidit. Neschválení prodloužení smlouvy o nájmu s žalovanou radou žalobkyně nebylo v rozporu se smlouvou ani se zákonem (§ 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze). Zdůraznil, že účelem zveřejnění záměru je informovat veřejnost o tom, jak obec plánuje naložit se svým majetkem, nejde o závazné právní jednání ani vyhlášení veřejné soutěže apod., jde pouze o nezbytný předpoklad pro další právní jednání, kterým je až nájemní smlouva podepsaná starostou po schválení radou obce; je na vůli obce, zda zveřejněný záměr uskuteční a s jakým subjektem. Jen zveřejněním záměru proto žalované nevzniklo právo na uzavření nájemní smlouvy. Uzavřel, že podle § 9 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (ve spojení s § 3028 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“), nájem Nebytového prostoru skončil a k obnovení nájmu nedošlo ani podle § 2230 odst. 1 o. z. Návrh na vyklizení Nebytového prostoru je tak důvodný.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, namítala, že odvolací soud se při posouzení otázky, zda (ne)došlo k obnovení nájmu odchýlil, od ustálené rozhodovací praxe, a další otázky, na nichž rozhodnutí spočívá, nebyly Nejvyšším soudem doposud řešeny. Vytýkala odvolacímu soudu, že při aplikaci § 2230 o. z. (o obnovení nájmu), měl zároveň použít i ustanovení § 580 o. z. a posoudit právní jednání obce (žalobkyně) jako jednání v rozporu s dobrými mravy a tedy neplatné. Žalobkyně porušila dlouhodobě zavedenou praxi projednávání a schvalování dodatků Smlouvy, uzavření dodatku (a tedy prodloužení nájmu) se jevilo jako vysoce pravděpodobné, s opětovným prodloužením proto počítala a investovala do předmětu nájmu, výzva k vyklizení tak pro ni byla překvapivá. Právními důsledky porušení dlouhodobě zavedené praxe stran se měl odvolací soud zabývat zejména s ohledem na aplikaci § 1729 o. z. Výzva k předání prostor ze dne 21. 10. 2015 byla jednáním v rozporu s dobrými mravy, nemohla mít proto žádné právní důsledky (§ 580 o. z)., a protože jí navíc byla doručena opožděně, nemohla zabránit obnovení nájmu podle § 2230 o. z. Zdůraznila, že Nejvyšší soud již dříve ve svých rozhodnutích (sp. zn. 28 Cdo 2411/2006, 32 Odo 1022/2004) připustil, že úkony obce mohou být v rozporu s dobrými mravy. Vytýkala rovněž odvolacímu soudu, že porušil pravidla spravedlivého procesu, a to s hledem na nedostatečné odůvodnění rozsudků soudů obou stupňů, které se nevypořádaly s relevantními argumenty účastníků, nerespektoval ani pravidla pro hodnocení důkazů a neprovedl všechny potřebné důkazy. Namítala, že odvolací soud potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně o vyklizení Nebytového prostoru, aniž by se dostatečně vypořádal s její námitkou, že došlo k porušení dobrých mravů a jednalo se proto o neplatné právní jednání ve smyslu § 580 odst. 1 o. z. Měla za to, že úvaha soudů, zda žalobkyně jednala v rozporu s dobrými mravy, byla zjevně nepřiměřená. Shrnula úkony účastnic a události, které byly podle ní významné a jaký měly mít (podle ní) význam pro právní posouzení věci. Navrhla, aby dovolací soud rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení [§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.“], za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť otázka, za jakých podmínek dochází k obnovení nájmu na dobu určitou u prostor sloužících k podnikání, nebyla doposud v poměrech o. z. řešena, není však důvodné.
I když smlouva o nájmu byla uzavřena před účinností o. z. (tj. před 1. 1. 2014), řídí se nájem od 1. 1. 2014 (nejde-li o nájem movité věci nebo pacht) o. z. (§ 3074 odst. 1 o. z.). Uplynula-li proto sjednaná doba nájmu již za účinnosti o. z., je třeba skončení nájmu a možnosti jeho obnovení posuzovat podle o. z. (srovnej obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4354/2016). Dovolací soud (na rozdíl od odvolacího soudu) tak otázku skončení nájmu Nebytového prostoru a případné obnovení Smlouvy posuzoval podle o. z.
Předně je třeba zdůraznit, že námitkami, jimiž dovolatelka zpochybňuje správnost skutkových zjištění a hodnocení provedeného dokazování soudem, uplatnila jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. Samotné hodnocení důkazů opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v ustanovení § 132 o. s. ř. nelze dovoláním úspěšně napadnout (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 3. 2017, sp. zn. 31 Cdo 3375/2015).
Dovolatelka rovněž namítla, že řízení je postiženo vadami (napadené rozhodnutí nebylo řádně odůvodněno a soud neprovedl všechny důkazy).
Vytýkané vady (ani jiné vady) řízení, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací soud z obsahu spisu nezjistil. Odůvodnění napadeného rozsudku má všechny náležitosti stanovené v § 157 odst. 1, 2 o. s. ř., je v něm uvedeno, k jakému zjištění o jednotlivých skutečnostech odvolací soud dospěl, na základě jakých důkazů a jak tyto důkazy hodnotil. Odvolací soud (soud prvního stupně) provedl i všechny důkazy významné pro právní posouzení věci.
V řízení nebylo pochyb, že Nebytový prostor, který byl předmětem Smlouvy, slouží k podnikání a za tímto účelem byl i pronajat. S účinností od 1. 1. 2014 se proto nájem řídí ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 - 2315 o. z.).
Podle ustanovení § 2302 odst. 1 věta druhá o. z. není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.
Podle § 2311 o. z. se ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou použijí obdobně.
Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.
Nájem uzavřený na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby nájmu. Za podmínek stanovených v o. z. však může dojít k obnovení nájmu (relocatio tacita, popř. prolongace), nájemní smlouva se obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. V o. z. je možnost obnovení nájemní smlouvy upravena v § 2230 odst. 1 (obecná ustanovení o nájmu) a v § 2285 (nájem bytu). Z ustanovení § 2311 o. z. vyplývá, že nájem prostor sloužících podnikání uzavřený na dobu určitou se obnovuje za podmínek stanovených v § 2285 o. z., tedy za podmínek stanovených pro prolongaci nájmu bytu (nikoliv za podmínek stanovených v § 2230 o. z.). Pokračuje-li nájemce poté, co nájem uzavřený na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby nájmu, v užívání pronajatých prostor sloužících podnikání a pronajímatel chce zabránit obnovení nájemní smlouvy, musí nájemce do tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, vyzvat k jejich vyklizení, nemusí však podávat žalobu u soudu. Nevyzve-li nájemce k vyklizení a strany si neujednaly nic jiného, dojde k obnovení nájmu na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.
Výzva, kterou pronajímatel může zabránit obnovení nájmu, musí být sice písemná (§ 2285 věta druhá o. z.), nemusí však obsahovat žádné speciální náležitosti, pouze z jejího obsahu musí být zřejmé, že vůlí pronajímatele je vyzvat nájemce k vyklizení prostor. Výzvu musí nájemci doručit, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit.
Jestliže nájem Nebytového prostoru měl podle Smlouvy (a jejich dodatků) skončit dnem 1. 10. 2015 a žalobkyně písemnou výzvou došlou žalované dne 1. 11. 2015 (a další výzvou došlou dne 23. 11. 2015) vyzvala žalovanou k jejich vyklizení, pak tak učinila ve lhůtě stanovené v § 2285 o. z. a k obnovení nájmu nedošlo. Nic na tom nemůže změnit ani skutečnost, že žalovaná na základě předchozích zkušeností očekávala, že dojde k obnovení nájmu, o toto obnovení nájmu měla zájem a nepředpokládala, že by došlo k jeho skončení. Na místě není ani úvaha žalované o neplatnosti výzvy žalobkyně k vyklizení Nebytového prostoru pro rozpor s dobrými mravy, neboť jestliže si účastnice ve Smlouvě nesjednaly jiné podmínky pro (ne)obnovení nájmu a zároveň si ani neujednaly povinnost nájemní smlouvu obnovit, pak žalobkyně jako pronajímatelka nebyla povinna v nájmu pokračovat a obnovení nájmu mohla zabránit podle § 2285 o. z. jen tím, že písemně vyzvala žalovanou k vyklizení Nebytového prostoru.
Závěr odvolacího soudu, že nájem skončil uplynutím doby a žalobkyně se proto důvodně domáhá ochrany svého vlastnického práva (žalobou na vyklizení), je tak v konečném důsledku správný.
Vytýká-li žalovaná odvolacímu soudu, že danou věc neposoudil i podle § 1729 o. z., ačkoliv (podle ní) k uzavření nové nájemní smlouvy, popř. k jejímu obnovení nedošlo pro nepoctivé jednání žalobkyně, pak přehlíží, že podle tohoto ustanovení by jí vznikl jen nárok na náhradu škody, aplikací tohoto ustanovení by nemohlo dojít k obnovení nájmu, a proto nemůže mít ani žádný význam pro závěr o důvodnosti žaloby, jíž se žalobkyně domáhá ochrany svého vlastnického práva.
Dovolatelka sice napadla dovoláním rozsudek odvolacího soudu „v celém rozsahu“, avšak proti výrokům, jimiž odvolací soud zamítl její návrh na přerušení řízení a rozhodl o nákladech řízení, dovolání zjevně nesměřuje, případně je napadá jen proto, že jde o výroky akcesorické. Dovolání v této části totiž neobsahuje žádné odůvodnění, ani údaj o tom, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237-238a o. s. ř.), jenž je obligatorní náležitostí dovolání (srov. § 241a odst. 2 o. s. ř.), navíc dovolání proti výrokům o náhradě nákladů řízení by ani nebylo přípustné, neboť jimi bylo rozhodnuto o peněžitém plnění nepřevyšujícím 50.000 Kč [§ 237, § 238 odst. 1 písm. c) o. s. ř.].
Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – proto dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle § 243c odst. 3, § 224 odst. 1, § 151 a § 142 odst. 1 o. s. ř., s přihlédnutím k tomu, že žalobkyni podle obsahu spisu náklady v dovolacím řízení nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-